『ここに住みたいと思う部屋づくり』
１０.
契約成功事例
極力お金をかけない改修工事 これで決まった室内の改修の方法
 ※空き室対策のプロセス
１.長く貸し続けるための課題の整理。
ニーズに合った間取り、安心で便利で快適な住環境を提供する。
２.建物に魅力を持たせる。
建物の魅力プラス生活する上での魅力を充実させる。
３.募集チラシにも魅力が出る。
一目見てみたい、現地に行ってみたと思うような魅力てきな部屋作り、他の物件との違いが明瞭になる。
※建物の騒音対策
１.生活騒音 上階、隣家の騒音（遮音性能を上げる床壁の改修）
２.設備の発する騒音 ウオーターハンマー（緩衝装置を排水パイプに付ける）
３.構造、配置 鉄骨階段の騒音の防止（クッション性のある材料）
参考資料；不動産コンサルテイング研修より・・・と云うことなのですが、問題は予算です！
どこまで低予算で改修するのかの問題です。
一年間も決まらなかった物件の成功した事例【洗濯機置き場の設置】
※室内改修での成功事例
１.問題点からニーズを作る
現状、事務所で長期に賃貸していたが、退去後も同じ様に事務所での募集をしていたが、募集費ばかりが増大し、空室の期間も数か月間も続く。
事務所募集から、住居へと募集を変更し、住居用の用途、部屋に無い物を付けた。
現状 事務所タイプ使用で洗濯機置場が無い、場所は事務所使用が出来る程立地が良く､住居の重要も多く有った。
実際に、他の階で同タイプを住居用に変更していた部屋があったので、見学して参考にし対処した。
室内の温水器の元の状態 |
温水器前の元の状態 |
洗濯機置き場の設置工事は
ベランダには給排水が無い |
温水器の開閉式ドアを開けた |
横側からの現状 |
部屋には洗濯機置き場が無い |
２.見積と工事の設定
現況に、防水盤をただ取り付けるだけで無く、その先の使い勝手まで考えた工夫をする。
実際には、同じタイプの部屋で、すでに取り付けた部屋が有ったが、まだ入居者が決まっていない。
単に防水盤の設備を付けただけでは、かえって狭く生活しずらくなるだけ。
≪蛇口の設置と室内の景観と電気コンセントの設定を工夫し、ドアをはめ込み式にして取り付けた。≫
３.改修後の改修後
住居用では欠かせない、室内の洗濯機置場の設置。
室内に洗濯機置場と蛇口・コンセントは新規に設置。（温水器の給水管より）
排水は、勾配と安全性を考慮しバスユニットの排水管へ床下に設置。
温水器の点検ドアは開きドアから、はめ込み式に変更し、室内の美観を考慮。
コンセントは、配電盤から壁を傷つけないで設置。
温水器の前に防水版 |
温水器の前に防水版 横側 |
正面からの状態 |
排水管を設置、温水器は動かさない。 |
コンセント設置と給水口は温水器の配管から |
排水口も給水も
正面からドアはハメ込み式に |
４.ここでもう一歩 『ここに住みたいと思う部屋づくり』
改修したので、直ぐに賃貸が決まるわけではない。
ここからもう一歩、募集条件の変更と広告費の表現方法を変更。
賃料は、ほとんど変更しないで、礼金・敷金・広告費等の募集要項を変えて得た結果です。
改修に要した費用は２８万円です、賃料にして約３．５カ月分ですが、これだと今後の再募集時にも、他の部屋に負けない。
もともと便利な場所にある物件なので売却する際にも事務所使用・住居使用と両方で表現出来、売却価格的にも資産価値は上がり良い結果が期待できる結果と成った。
≪入居者がいない？≫・・・対処策と募集広告
当社は、まずは、現状ままで募集広告をします、これはその空室が今、賃貸市場でどれくらいの反響があるかをリサーチする為の募集広告です。
この部屋だけが何時までも空室が続く・・・、どうしたらいい分からない・・と悩んで賃料の値下げに走る前に、その募集広告は、本当に借りたい人のところに届いていますか？
やってみないと分かりません、『空室・空き家対策の相談は無料です。』お気軽にご相談ください。
管理代行サービス
賃貸借物件の管理代行 ≪投資で買ってはみたものの・・・家賃管理で悩んでいる・・・。≫
家賃の入出金の管理・新規募集・賃貸契約の管理を致します、
管理代行の契約金は、賃料総額の１ヶ月分です。
（賃料が１０万以下の場合１０８，０００円です。）
月々の管理手数料は賃料総額の６％です。
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