１.貸主代理の賃貸管理代行のメリット　　空き家・空室の募集　　

　第1項　投資物件でマンションを購入したが
　　　　・・・マンション投資の落とし穴・・長期空室？ 　

　空き家対策のポイント！
　 　
『投資や資産運営で不動産を賃貸目的で購入しても・・・』

『空き家対策は、ここに住みたいと思う部屋づくり』がポイント！

いくらマンション投資で素晴らしい物件を所有したとしても、実際に賃貸運営がうまくいかなければ、管理費・修繕積立金ばかりがかさみ、逆に金食い虫の資産となります。 　世の中には、建物の設計マニアルや税務の節税マニアルや建物の管理維持でのマニアルは沢山有りますが、賃貸運営・実務に関してはあまり聞かないものです。 　 　オーナーにとって賃貸運営はとても大切な事なのですが、実際の空室時での対策や入居率アップに対する具体的な対策や、マンションのオーナー向きの具体的なマニアルがありません。 　ほとんどのオーナーは、購入すれば100％入居者が長期に付く、まったく心配しないで購入をする方がいます。 　実際には、マンション運営では、空室の対策が一番大切なマンション投資の中核といっても間違いありません。

★節税対策の失敗

何もしないで、駐車代金だけ毎月入ってきていた、ご自分の土地に節税・相続対策と言って、わざわざ大きな借金をして、ゼネコンに相場より安い価格で家賃保証をしてもらって耐用年数２０～２２年の木賃建物を作るほどの節税・相続メリットはあるのでしょうか？ 　駐車場のままで、支払う税金と実質の建物を建てた費用を比べてみてください、税引き前利益として減価償却費の計上もできますが、それほど変わらないものじゃないですか。 　ほとんどのオーナーか経費の計算をしていませんが建物を建てるために費やしたオーナーや家族の時間の費用換算をして見てください、節税だけの計算をしたとしても、費用対効果としては大きなマイナスになっていませんか。 　個人の資産をプランするときは、その個人全体の資産や節税・相続対策をプランしないと、今年の対税や、単に土地が一つ空いているから建築しましたというのは、何のやくにも立たない。

自己所有のマンション・アパートで、その建物の空室が長く続くと何のために購入したのかわかりません。 　困ったオーナーは、依頼した業者に相談をします。 　そうするとほとんどの不動産業者や内装の請負業者は口をそろえて、『室内のリペアやリニューアルをしましょう、そうすれば賃貸は付くと。』云った内容のアドバイスと見積書を見せてくれます。 　賃貸運営の相談なのに、まるでリフォーム・内装業者の売上げの為の、営業マニアルのようなアドバイスをしてきます。

★困ったオーナーは、

不安を抱えながら内装・リペアにそんなに、お金を掛けても、いったいその保証や、費用対効果は、どれくらいあるのかとその業者に聞くと、口を揃えて彼らは云います、決まり文句です。 　『お金をかけなければ、今よりももっとひどくなる。』という脅しの決まり文句が返ってきます。　 　たしかに一理あるお話ですが、それではリスクを負うのは、オーナーばかりで、リスクの全く無い工事業者の儲けだけで終わるのではと思いながらも・・・やはり望みをかけて工事の発注をします。 　それで、入居者が予定価格で決まればよいのですが、もし入居が決まらなかった場合は、その時の対応策も彼らは、業者は工事をする前から決まっています。 　 　彼らはこう言います『賃料が高いので、もう少し思い切って下げればきっとつきます。』・・・賃料を下げるのであれば・・・、 　全く必要性のない工事をして？ 　結局は空室のままだった。 　このような結果になるかもしれません、空室対策はとてもオーナーにとって大変な心配ごとです。 　もっと確実な方法はないのでしょうか。

★どうすれば・・・オーナーの抱えている問題は　
　 　　≪今月の家賃が入らない事あって、手元のお金を持ち出して使うことでは有りません。≫
　こんな疑問を持ったことは有りませんか？　
　空室の原因は、本当の原因は、『場所』なのか、『間取り』なのか、『賃料』なのかと云う原因を追及する方法を考えませんか？　　　

賃貸管理代行の専門会社　株式会社日本ザイカンへ　℡０３－５３６８－２６１１へ

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