実際には「家賃滞納のトラブル」を家賃回収の為に、専門家に委託されて訴訟を起こされる事をお考えの方も多いと思います。

　しかし、大きな問題点として、相手方（滞納者）には「家賃滞納のトラブル」になる原因の一番目に、資金不足と云う根本的な問題を抱えている人がほとんどです。

　家賃という性格上、払えるものならば払っていたはずの金銭債務ですから、滞納している側から見ると支払う資金がないのが本当の原因ということなのでしょう。

　例えば、訴えを起こし裁判所で『勝訴』しても『調停和解・判決で、滞納家賃の分割支払の合意書も締結した。』でも結局は、一度も金銭債務の分割支払を履行されることは無かった等々の話が多いということになります。

それでも提訴に踏み切るのは、これ以上は我慢するよりも、お金はあきらめてでも、もう解決したいと云うオーナー側の切実な結論を出した時です。

第１項    契約の解除と【明け渡し請求訴訟】の本当の目的　

　賃借人の立場を考えれば、「払えるものならば、払っていたはず。」の状況を打破出来ないままに、だんだんと時間が経って現在に至った訳です。　

　オーナーに対し賃借人の取る行動は、賃料を支払えないからこそ「請求書を受け取らない、内容証明を受け取らない、電話にも出ない。」等々の逃げの一手の手法を取らざるを得なく成って来た訳です。

　基本的には、借主自身が経済的な環境での中で、負債が増大し収入が途絶えた人が多いようです。

　そうすると、賃貸人としては金銭債務の履行されることがまったく無く、しかも連絡も取れない。

　大家の立場を完全に無視された事になってしまい、ほとんどのオーナーは、逆に、大変なストレスをかかえるとことなってしまいます。

　貸主借主ともに、双方には最悪の結果になってしまいます。

　大家様側から、よくこのような状況下でご相談をお受けいたします、「今は、請求書を受け取らない、内容証明を受け取らない、電話にも出ない。」と実際の滞納の内容は十人十色なのでしょうが、ほとんど同じように『愚痴』を連呼されるオーナー様も多いようです。

　尚、実際に滞納内容をお聞きすると、ほとんどの場合、結果的に長期の滞納為、滞納金が膨大な金額に成ってしまってからのご相談がほとんどです。

　このような場合の対策と云うものは、借主の資金不足がどうにもならないところまで来てしまっているので、大変難しくなっています。

もう解決の方法を取る場合がほとんどです。
解決策としては、法律的な順序としてまず、賃貸借契約の解除をしなくては成りません。

第１項　借主と契約の解除をする、法律的に解除をする事。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　契約の解除を法的な判断すると法的には、賃借人の不履行を『人間関係の破壊・経済的信頼関係の破壊・社会的信頼関係の破壊』として判断し、この不履行を原因にして「賃貸借契約の契約違反」として賃貸借契約の解除を通知する事ができます。　　

　契約書に記載されている解約の期間に基づいて、仮に三カ月と記載されていれば、３カ月目なので契約の解除を通知します。そして、解約の合意書を作成し解約の日を決めて対決します。

　具体的な手法
　直接借主との書類の作成と締結作業

第一番目に賃貸借契約の解除の通知と実行です。

　第二番目に建物の明け渡しの合意書締結と室内外の残留物の放棄の合意書の締結。

　第三番目に基本的には、明け渡し日に現場に行って鍵を受け取れば解約は成立します。

　また、仮にその間に、相手が居なくなってもその合意書があれば基本的には解除に同意した事になります。
　このような契約の解除と一式の合意書が借主から授受が出来れば解決と成るわけです。

　≪ご注意≫
　　ここまでは、当然に未払滞納金の一切話はしません、一番目に契約の解約が目的です。
　未払金の話を前面に出すと、交渉が進まなくなるケースが多々あります。

　書類の授受が終了し、建物の退去をした日に、未支払分の話をする程度にしておく。解約、明け渡しの話が進まないとドンドン益々未集金が増えるだけ。

 第２項　「明け渡しの請求訴訟の目的とは」
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　でも、この解約の交渉も通知も相手がまったく合意しないで退去しないとなると、次の手は、賃借人相手に≪明け渡しの請求訴訟≫と云うものを起こす訳に成る訳です。

　ここで、法律で「建物の賃貸借契約の契約解約と建物明け渡し請求」をして判決へと進める訳です。

　訴状には、おおざっぱに申しますと、原告名・被告名と請求の趣旨及び請求の原因と物件目録等を記載して判決を求める訳ですが、たとえ裁判所での請求の趣旨は、「建物明け渡し請求」であっても建物の明け渡せと云う事と契約の解除と付随して未払い金の請求もする事になる訳です。

　当然、判決には建物の明け渡しと未払い金等を支払えと云う条文の判決が出ます、でも、たとえこの判決が出ても未払い金支払いの回収は難しいと考えた方が正しいです、なぜならもともと金銭的な不足から生じた問題です。

　判決が出たからと云って、滞納者には空からお金が降っては来ません。

　ここの明け渡しの請求訴訟要点は、建物の明け渡しと云う一点に絞った訴訟で、回収が目的ではありません。
　建物の明け渡しを受けて、これ以上の空家賃を発生させない、この未納者とは縁を切ると云うことが明け渡し請求訴訟の目的となるわけなのです。

第３項　明け渡し請求をしないで「小額訴訟・支払訴訟」へ向かうオーナーの結末は
　目的は、未納金の回収　　　　　　

　弁護士・司法書士の先生に頼らないで、ご自身で小額訴訟や支払訴訟を起こされるオーナーは、ほとんどの場合、目的はあくまで損はしない『家賃の回収が最終目的』となるわけです。

　当然、訴訟の種類としては、「支払訴訟」、特に「少額訴訟」などの方法をとられる方が大変多いと思いますが、しかし、相手方はトラブルになる原因に『資金不足』と云う根本的な問題を抱えています。

　この問題を全く解決・理解出来ていないのに、『資金不足』の相手に対して、「支払請求」の訴訟を起したとしても、相手は『払いたくても払えない。』『どうしていいか解らない。』そのような状況下の滞納者達がほとんどなのです。

　オーナー達が、訴えを起こし滞納者に裁判所から被告の出頭の通知が届いたとしても、『どうしていいか解らない。』と被告本人自体が法廷にも出廷しないケースも多々ある訳です。

　また、口頭弁論期日呼出状が届き、裁判所には出廷して来たとしても、滞納者の被告は、裁判官から問われて『滞納金の支払う意思が有るか。』と問われ、ほとんどの滞納者は『滞納金を支払う意思はある、一括では無理なので、現在の家賃と滞納金の分を分割で・・』と和解を申し出るケースがほとんどだと考えてください。

　このような場合、裁判所の司法委員立ち合い別室で支払いの和解の話をします、ほとんどの場合に滞納金の分割支払いの回数の話です、ようは何回払いにするかと云うようなことを話し合います。

　結果的に原告側のオーナーも渋々和解に合意し和解判決（約二十回〜三十回程度に分けて支払約定書作成）を作成し完了となります。

　この「支払い請求事件」は、ここでめでたく合意して裁判所を後にするわけです、めでたし、めでたし。　

　第４項　本当の原因　　　勝訴はしても・・・。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　待って下さい、性格上、払えるものならば払っていたはずの滞納家賃を、いきなり裁判所で判決や和解の文書にしたとしても、結局は一銭も入ってこないことに成らないのでしょうか。

　もともとの事件の発端は、賃借人の一方的な資金不足・収入不足から家賃の滞納が始まり、そして、オーナーが我慢できずに支払いの訴訟を起こした訳です。

　判決まで約二〜三ヶ月が経過し、やっとのおもいで分割支払や明け渡しの和解合意書を裁判所で締結したとしても、もともと払えない家賃の滞納者です。

　　当然、また滞納（不履行）が始まります。その間、当然住み続けています。
　
　滞納者相手にわざわざ裁判所で文書にしたのにもかかわらず、支払いがないと初めてオーナーは気が付くのです。
　
　『この賃借人は、本当に口だけで支払が不可能だった。』とやっとここで確信を持つ訳です。
　これではオーナー自身が、わざわざ時間とお金をかけて、金銭的な損害を拡大させるだけの結果です。
　
　同じ訴訟なら、先ほどの「明け渡し請求訴訟」の方が結論として明らかに手間も時間もかからず賃貸借契約解除と明け渡しも一挙に解決できます。
　
　滞納者相手に、支払い能力が無いと判断が出来たら無駄に支払い訴訟などで追いかけないことです。
　支払えないと分かって、その判決をもって再度、「明け渡し請求訴訟」をしなくてはなりません、余計に期間が掛って損害額もかさみます。
　家単滞納事件は、損切りの見極めも大切なのです。

これから先もっと大損することを考えれば、得することの内と考えることです。

　【滞納事件での司法に関すること等をご参考程度に記載していますが、当該滞納事件等、提訴に関する事、司法に関する質問は司法の各専門の部署、専門家で必ずご確認下さい。】

【結び オーナーの損得の分岐点】　

　直接の和解・合意解約が一番お得です・・・・・本当ですか？　
　試合に勝って勝負に負けるような裁判はしない事。

　昨今、いろいろとインターネットに情報が氾濫しています、「訴えろ」「少額訴訟」が的確だとかいろいろ書かれているものも多いと思います？・・本当に、その程度の知識や方法で賃貸トラブル・滞納・家賃の回収が可能なのでしょうか？　 　

　可能で有れば、逆に訴える必要も無い程度で、当事者同士の話し合いでの解決が可能な滞納レベルでは無かったでしょうか。

お金を掛けずに、訴訟を避け、話し合いによる「和解解約」は取れないのでしょうか？

　簡単に、インターネットに書かれている情報源は、法的業務以外の人の作成の場合、その情報源ご自身が訴訟をされた事があり、実際に回収が出来た事があるのでしょうか？その最終結果は、本当にどうなったのでしょうか？

　訴訟のような法律行為の代理行為は、司法書士・弁護士しかできません。

　安直に、どこかの受け売りのデーターをそのまま記載しているものを信用しているのでは無いでしょうか、『決して嘘ではないけれど、貴方の問いには正しくない回答なのでは』

　そのような情報をもとに、オーナーの判断一つで損得が判断の基準をどこに置いているかをよく情報源を調査してからにしましょう。

　滞納事件は、最後の最後まで、あきらめないで和解による合意解約を心がけましょう。
お金を掛けて訴訟になってもほとんど未納家賃のお金は返ってきません。　

逆にただ、未収金を黙って待つことだけはやめましょう。
　
当社ならではの出来る作業、不動産業者ならでは出来る会話、管理家賃で培われた交渉術はここにあります。

　当社は、法律の専門家へ滞納問題が解決したら、着手金、成功報酬を支払らって終わりではありません。オーナー様にとっては大切なこと。
　
　次の入居募集まで、リフォームを含め、その後の入居後の管理代行も一環して行います。

　もともと、滞納事件・トラブルになった入居者を斡旋した業者さんに近くだからと又、頼みに行くようなことを考えているあなた、又、トラブルを抱えるおつもりですか？　
　
　ご相談・回収、管理代行は当社に。

　　　
もう少し、もう一カ月だけと思っている方へ、これ以上待っても入りません・・・先にご相談を
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