【大きな間違い】

　第一に【購入する価格は】＋　第二に【購入するタイプは】＋　第三番に【購入する環境は】

　これが購入する場合の三要素です。
　
　当然、みなさんのほとんど予算が第一番にきますが、後は、広さや環境・立地条件と云うことになります、これはあくまでも一般的な投資物件の購入判断基準の順番です。

　ほとんどの人は予算よりも場所や間取りを最初に選ぶ人はあまりいなくて、自己資金と借入金との兼ね合いもありますが、予算が最初にきます。

　投資マンション購入をする場合は、最初に予算が決まってしまっていますので、その予算内でのご希望の場所と間取りを探すと云う傾向にあるのです。

　当然、返済がありますから賃貸収入もこの位の賃料であると想定を断定して物件を探します。

　ところが、最初に予算だけが決定していて、あと場所・地域と間取りを探すとどうしても自分希望に添わなくて、むりやりみつける物件探しと云う傾向に成りやすくなってしまいます。

　つまり、物件を決定する時には、場所や間取りを選択して、その物件の場所や広さや・間取りに不満であっても妥協して購入してしまう傾向が有ります。

　でも、このようにした購入した場合、後々に大変な後悔をすることに成ります。

　この妥協して購入した場合でも、購入者は、自分の都合での家賃設定をして、賃料を設定します。
現状の賃料の市場とは、少しの賃料価格の差額はあっても、どうしても予定の価格で賃貸の募集を開始します。

　最初に想定・断定した賃料で募集が出来ないのであれば、投資でマンション購入をした意味がないわけですから。

『購入する部屋の多少の狭さや環境の悪さは購入予算が優先なので、我慢して購入した。しかも、ローンの返済もいっぱいの予算を組んだ。』

　このような購入時の意思決定のしかたや賃料は少し高く設定しても、必ず入居者が決まると云う安易な判断基準の方法で投資マンションを購入してはいけません。

　借りる身になって考えてください、いくら人気のある地域・場所でも、賃料が相場より高いところは借りません。
　又、マンション自体がとても古くて、しかも部屋がとても狭かったり、向きが北向きだったり、道路に面した騒音が入る部屋だったりすると、もっと借り手がいません。

　賃貸市場を絶対になめてはいけません、安易な市場では無いのです。
貴方の部屋だけ特別に賃貸が付きやすいと云うことはないのです、パソコンのクイック一つで同じ価格・同じ地域で山ほどの物件が列記される供給過多の競争時代です。

　お貸しするお部屋に何のセールスポイントも無くて、この過激な市場競争に勝てるとお思いなのでしょうか、絶対に賃貸がつきません。長期空室のさらしものになります。

　悪いことに
　このような賃料に無理な設定をした部屋をいつまでも募集していると、そのうちに、あちらこちらの業者に申し込みを断られた、いい加減な人が貴方のところへ『明日からでも入りたい。』と云って、いきなり契約書も書類も確認しない内に、先に入居を希望してきます。

　長い空室で、ローンの返済支払いに追われていたオーナーは、つい業者の口車に乗って、申し込みを承諾する。
　そうすると、契約書と申込書の内容が違っていて、保証人も連絡が取れない人だったりして、当然賃料の支払いはと云うと翌月から家賃の滞納が始まり、入居者から、物件のクレームをいろいろつけられ、それが滞納理由となり、やがてそこから不払いが始まり、その後、家賃の数か月間は滞納、滞納であっという間に一年か間と云う、大変な目に合うといったような事が起こります。

　要は、市場を無視してご自分の希望レベルで無理な家賃を設定し、ご自分の部屋だけは特別だと思って、持ってはいけない自信を持って、高額な賃料の部屋を募集している。
こんなことをしていると賃貸トラブル・滞納事件に合うべきして会うと云うことです。

　仮に、都心で１０００万円の部屋を一つ購入する・・・。

　でも、坪単価が高くて、賃料はその割には安い物件で、賃貸市場も供給過多だと云うものと、郊外の物件で総額が５００万円で都心ではないが、面積も小さいが学生向きで賃貸が付きやすい場所・・・。

　ただ、不動産屋さんの手数料や税理士のマージンやゼネコンや業者や金融会社が儲からないから建てましょう、家賃も保証しましょう、と云って来ますので建ててしまいますが、家賃保証にしてもそんな経費は最初から建築費に参入されていますから、ご自分の借入金で支払っているのも同じなのです。

もし、ご自分の総額・予算内で物件を画一的に決め込むのではなく、選択範囲を広げて確実な賃料が取り込める物件を購入することなのです。

　極端にいえば、北海道から九州まで手の届く範囲でより確実な賃料が取れる物件を探すことが一番なのです。

『でも、都心の一等地ならば値上がりも期待できる。』最初に予算ありきで、そんないいものが手に入りますか、その情報源は・・・危ないお話では。

　それより賃料収入がはっきりしている物件。確実に賃貸のニーズが旺盛な場所にある物件とかは、逆に売却時に利回りも良いのでより高く売却できる可能性があります。

　この場所のこの物件なら多少、賃料を下げて設定しても、最低でも○○○○円は確実に取れる物件だと云う事が、購入し時の一番のコツです。

　マンション投資は、賃貸の運営です、客が付かなければ賃料の設定変更も必要です、給湯器の寿命は１２～３年と云われています、エアコンも使用度合いで故障が増えます、設備備品が壊れたら取り換えも必要と成ります。

　ですから、マンション投資は購入時点の設定がとても大切です。
又、購入後も賃貸管理・賃貸付けのノウハウ、募集のシステム、申込者の審査・連帯保証人の審査等のプロなみの知識が必要なのです。

　道端でなんとなく気に入ったから買った、でも賃貸でトラブルが起こった、大変な荷物になってしまった。

　こなん事がおこらないように・・・。