リノベーションのプラン提示する理由 　
『一目で気に入って、入居を決めた』とするようなお部屋に改修すること。
　今まで、貴方のにやっていた室内の内装工事は、元の状態に戻すリペアの事であって、補修・修繕の繰り返しとです。
　そのお部屋は社会的ニーズからどんどんと離れて、徐々に使い難くなっているお部屋になっています。
　人間は成長期が終わると、あとは年々老化して行きます、これは自然の摂理でどうしても逃れることは出来ません。
　しかし、建物の寿命はリフォームさえしっかりしておけば、経年劣化には負けません。
　建物の寿命が木造の建築物は２５〜３０年、鉄筋は５０年〜６０年としても、その間に建物は経年により老杤化・陳腐化していきます。
　だからこそ、その都度補修をする、改修をすることによって社会のニーズにあった性能を維持していくことが出来ます。
　家賃が安くて、割に合わないからと汚れた個所だけを取り替えていくだけでは、社会の賃貸者のニーズから完全に取り残されます。

　２. 建物や生活空間に対する意識

　ニーズが明確な今の入居者との戦い？

　修理・修繕が不十分な賃貸建物は、不良資産化のスパイラルと陥ってします。
　１.間取りや設備が時代遅れ　
　　部屋の大きさや生活する上での設備に対しての要望が明確である。
　２.建物デザインやインテリアの好みが明確　
　　広告で興味を持ち、実際に建物を見に来るが好みに合わないと契約までに至らない。
　３.安全性や利便性で不満
　　災害に対しての危機管理にも関心がもたれるようになった、地震でも大丈夫。
　４.何もしないことのリスク
　　建物の改修をしないでおくと、経年劣化が表面にあらわれて、それだけで資産価値が損なわれる。

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３.需要と供給

　【Ａ.建物の備え付けの設備は、どの程度ついていますか？　】
　入居率と反比例する設備内容。　入居者が贅沢なのでは有りません、付けて無い方がおかしいのです。

　　　�@バリアフリー・ユニバーサルデザインを入れた設計ですか？　　　　　　
　　　�A床暖房は付いていますか？
　　　�Bオール電化ですか？
　　　�Cインターネットは？
　　　�D宅配ロッカーは？
　　　�E広いバルコニーですか？
　　　�Fガーデニングが出来ますか？
　　　�G浴室乾燥機はついていますか？
　　　�Hセキュリティシステムは？
　　　�I大型収納・収納設備は？
　　　�J駐輪場は・・・・・？

　その他色々と設備が付いているものが、賃貸の空室防止対策にもなり、募集決定要件の主流のひとつに成っています。
　
賃料の下落や入居率の低下を思い浮かべるより、現在の設備がどれほど古い設備かを認識して見ましょう、ほんの少しの設備の改修で、そこから初めて入居率は上昇の方向に動き出す可能性が出ます。

【Ｂ.我慢し無くなっています、入居者の建物や生活空間に対するニーズが変わりました。】
　　　この程度の設備では住みたくない。
　　�@間取りが、設備が大変時代遅れである。
　　　�Aトイレと浴槽が一緒である。
　　　�B収納が無い。
　　　�C冷蔵庫置場、洗濯機置場が無い。
　　　�D建物の設備が古くて汚れている。
　　　�E駐輪場がない。
　　　�Fインターネットなどの機器が整備できない。
　　　�G郵便ポストがきたない。　　

※最低限の建物の管理・清掃はしていますか？
　オーナーの都合で汚い荷物や物置を敷地内に放置していませんか？近隣の募集に負ける大きな要因になります。
　　　　参考文献；　不動産コンサルテイング研修資料・賃貸不動産経営管理士協他

　『お金もかけずに、少し賃料を下げただけで入居者が決まってくれる方法が、一番有りがたいのだが・・。』

『募集広告の現実』
　
　　現在は、どの会社、どの物件の募集広告を見てもほとんど同じように告知しています。
　ある大手デベロッパーは、空室対策に、敷金０、礼金０の条件で募集しています。
　募集の条件は、値引きサービス？だけでは有りません。
　　この業界では、客付業者への広告手数料は多いところでは『賃料の２〜３カ月分を支払います』と告知？
　その他にも、フリーレントは２か月等々です。
　大変な値下げの募集広告が目立ちます。
これは中古の建物賃貸の募集広告では有りません、都心の新築建物なのです。
　現実には、貴方が思っている以上に、賃貸は、どこも深刻な市場なのです。
　一昔前、大手の自動車会社の社長が「こんなに市場が悪くなるとは思って無かった。」と云って辞任しましたが、会社のトップが市場への判断力の甘さが目立った事件でした。
　オーナーの貴方が、賃貸市場と現実とこれからの先を見る判断力がとても必要な時期です。
今、お持ちの賃貸物件とは関係の無い地域の募集広告だから関係ない・・・であったとても、この値引き競争の広告告知方法は、借りる側の人間にとっては、当然の事の様な考えを持ってしまうほどの、相当にインパクトのある広告なのです。

　この広告を見た借主は、このような条件が、値下げが、当たり前だとする傾向になりがち(当たり前だと)なのです。
　この広告を見たユーザーが、もし貴方の部屋の募集広告も見た場合に、その部屋がとても気にいったとしても、これと同様のサービス条件(初期費用の額が著しく異なります)を希望してきます。
　そのような条件が、かなうならば、入居すると云う希望者も当然に多くなってきています。
しかし、このまま、値下げ方法の市場を進んで行くと、オーナーの取るべき道はだだ一つ。
突き詰めて行くと、最終的には、空室募集方法は、なんの工夫も無く、『入居を決めるのは、賃料の値下げだけ。』と云う事になってしまいます。
　この方法を取って行くと、最終的に客層のレベルを極端に下げ、先々にはその入居者達が起こす生活基準の格差からくるゴミや真夜中の騒音等々、日本語が読めない外国人が出す分別しないゴミ問題なんかも・・・。
　賃貸トラブル続きで大きな問題も起こり、オーナーもこんな人には貸さなければよかった・・・・と思うように成る、そして、つきつめればその建物自体の資産価値の下落につながります。
　オーナーの考えることは、募集条件も大切ですが、それよりも『ここに住みたいと思う部屋づくり』を考えてみましょう。
　条件だけに、こだわる入居者は決して長続きしません、玄関の荒れた、郵便ポストの散らかった、廊下には私物が散乱している賃貸マンションを近くで見た方はいませんか。
　それよりも、ここに住みたいと思う入居者達なら、必ず長く住む可能性があり、当然トラブルも少ないです。

募集のコツ、『ここに住みたいと思う部屋づくり』と
その広告を告知しましょう。
　≪入居者がいない？≫・・・
募集広告は、お気軽に日本ザイカンへご相談ください。

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