�B　家賃滞納者の不快（displeasure）レベル判断

　１,『最初は、単なる遅滞だった・・・。30日未満』 いったい今、何段階の滞納者でしょうか？

第一段階の滞納者　（滞納予備軍）

初めての「滞納」の連絡（事件）が起きた場合。

　入居者が初めて家賃遅滞を発生させたが、入居者（滞納者）とも連絡が取れ、未納金の回収も無事に履行出来た。

　
　例えば、遅れていた滞納金を約束の日に支払った・・・、又は、２ヶ月分を一度に支払ってきた・・・等など。

　対応策

　賃貸業をやっていれば、何処にでも起こる事故です。

解約できる程のひどい不履行ではない、家賃滞納・遅滞の場合、よく注意して入金状態を確認しておきましょう。

絶対に滞納期間を半月以上や最低でも一カ月以上を越さない事。
　待つ必要など全くありません。入金になるまで、請求を何度も何度もまめに繰り返しましょう。　

滞納金が入金になるまでは、請求を出しすぎると云うことはありません。
　滞納者もオーナーの対応をうかがっている事も考えられます。
　　一番いけないことは、滞納金を放置して、ひと月をまたぎ滞納をさせることです。
　カ月分が払えない人に二カ月分は払えません。

この一番の原則を守れないようなオーナー様は、管理を至急家賃の管理会社へ依頼するか、賃貸運営をやめて下さい。
　このオーナー様の賃貸運営は、いずれ滞納事件で先が見えなくなるような状態に必ずなります。
　指定の金融機関で自動送金の手続きを取ってしまえば、遅滞はほとんど無くなるようです、そうゆう努力をしましょう。

　　2,『半月程度の遅れの滞納者。・・・４５日未満』

　第二段階の滞納者　（常習滞納予備軍）卵が生まれた　

　家賃の遅れは、いつも無事に解消するような状態の契約者。
　滞納金発生時には「支払の約束」約定書作成にも答え、確約した日には、入金出来る状態。

　　この時点では、入居者とも通常、連絡も取れ、滞納金は一度には無理なので、又は遅滞分と家賃を分割で支払うことに双方合意する状況の契約者。
　　（遅滞金を後日に全額支払う、又は分割して遅滞分を次月の家賃と一緒に支払を履行する。）

　対応策

　第一段階と同じですが、危険度は、その上のレベルです。
　解約できるほどの不履行ではないのですが、よく、注意して入金を確認しておきましょう。
　絶対に半月や一カ月以上を連続して、またが無い事の確約を取ること。
　請求をまめに、繰り返しましょう、無論、毎回、連帯保証人に遠慮なく請求の通知が必須条件です。
　その都度の念書・覚書の提出を怠らないようにする事が必須です。

　　入居率の悪い物件で、そうそう強気ではやっていけない時期もあります、ここは入居者を滞納者から通常の入居者の　育てて行く事も必要なです。

　賃貸業では必ず出会いう滞納の事件ですが、入居者を育てて行く、ここを乗り越えないと、一人前？のオーナーには成れません。

　3,『滞納月をまたがない、滞納は』 第三段階の滞納者　（常習滞納予備軍）

　さなぎ幼虫からへ

　　過去、数回の滞納や遅滞は・・・申し訳ないと云って終わった。

　「日数の遅滞のみで、支払いをしてくるが、また翌月滞納を繰り返す滞納者・・・」　

　遅れた分を約束した月末に、滞納分の家賃と当月家賃の支払をしてくる・・。

　　しかし、支払いはまとめ払いだが、ひと月遅れ等の常習的に遅滞している滞納者・・・。

　具体的に問題は表面に出ていないが、もう一月以上、遅れると常習遅滞・滞納者になり、大変危険な状態になる寸前の入居者（滞納者）です、当然、公共料金や税金の未払いが出ています。

　対応策　

　常習的な遅滞者・・・、継続的に遅れて居て、常習犯であるような滞納者には、更新拒絶の表　示、更新時に再契約の条件てして、これ以上の遅滞は拒否する事、更新には、遅滞分の全額支払いが条件だと通知する。
解約できる条件・解約合意書を取り決めてから、更新をする事。
この条件に、同意しないのであ当然、更新拒否をする。

　更新後に、新たな滞納があれば、契約解除の合意者を事前に受け取っているのでそれに基づいて解約をする。
　ここで、もう一度だけ、と滞納を認めると、今までの努力、念書の効力が全て無駄に成ります。

　滞納者の方が不履行をしている訳だから、強気で更新条件の書類を文書で通知する。
　いつまでも、危険な状態を温存するのでなく、何かの機会に一機に改善・回収・保全をする。

　いつでも、事故に備え・対応できるよう入金の履歴書を事前に作っておく事も大切です。
この一覧表の提示で改めて入居者の方も不履行の確認と再認識ができます

　4,『常習滞納者になる』

　　第四段階の滞納者　長期間放置した大家業　

　　知らぬ間に、3ヵ月も滞納になっていた、または、待ってくださいの連絡があったが入金は無いまま・・・。

　　元々の親の資産を受け継いだ方や、今回、オーナーが初めと云う人に多いのが、無関心もオーナー。
　家賃の入金を管理しない、その都の度、請求もしない、滞納があっても、長期間放置している方です。

　気が付いたら、第三段階から、すでに、もう一歩進んだ３ヵ月以上の滞納事件です。

　　この時期になっても、ほとんどのオーナーが対応を間違えます。
　元々、長期間放置している方ですから、また、いつものよう待っていれば入金になるかも・・。

何も騒ぐことは無い、念書・覚書も、契約の不履行・履行を保全する合意解約書の作成も、まったく必要無いと考えているオーナー、請求行為自体にプライドが邪魔して行動できない。

　　しかし、現実はここまで来ると入居者自身は、家賃どころで無く、それ以外にも滞納・遅滞金があり、完全に資金ショートの生活。
　オーナーが、待っていても、いつものようにもう簡単には入金には成りません。
　でも、慣習です、いつものようにただ、ただ待ってしまいます。

このようなオーナーが、もうどうにもならないと気付くのは、回収が不可能な１年近くの最終的な大トラブルになってからです。
　この第四段階の対応・措置は、第三段階の対応と同じく解約を前提に念書・合意書を締結するです。

　この時に、プライドを取るか回収に走るかの対応が今後の大トラブルになるかどうかの分かれ目です。

　この時点でも、何もしない回収作業を放置して、ただ待っているオーナー。

　ここから先の滞納事件の原因は、借主の責任ではなく、長期間放棄した方にあるのですが、

　もうすでに、大トラブルになってしまっているのに、全く気が付いていない方が結構多いです。

５　,いろいろな滞納者との事件　

　例えば
　＊業者に委任していたら、半年分滞納された。
　＊入居者とは、半年以上も、全然連絡が取れなくなった。
　＊前回約束した支払い約束を破った。
　＊再分割支払の支払いが再度遅れた等。
　＊努力はしているが、再遅滞が再発生する滞納者・入居者等に出会ったら。
　＊任せておいた為、入居者の内容がわからない。

　オーナーの対応は

　Ａオーナーの場合

　前回の支払いが遅れて、尚、今回また分割にしてほしい、再々の滞納の場合の対応は

　『これ以上の家賃の履行を遅滞した場合は・・・・契約解除。
　再度の不履行時点で・・・・・契約解除、
　契約破棄して解約とするならば・・・・、
　今回だけ分割に応じても良いが、支払念書・合意解約、残量物撤去の覚書を全部締結することが前提。』

　と合意の証として書面を締結、書かないのであれば支払いはこれ以上待ちません。

　Ｂオーナー場合

　いままで遅れながらも滞納金は支払ってきたので安心していたが、今回は今までにない再滞納なので、こころを強くして前回より強く交渉をするが・・・・

　『何日後なら、払えるか』と強気に出るるが、
　結局は、無いものは払えないと入居者に押し切られてしまい、ついでに『情』にも流されてしまい。

　結局は、滞納金の支払方法を滞納者の都合に併せてしまう。
　今まで以上の譲歩した形をとり、支払い回数の多い分割支払に合意をしてしまう。
　
　この時はもうすでに、滞納者の都合にオーナーは妥協してしまっているので、分割支払の支払念書を取り交わすが、その内容には、情が入り、あまり強制力が無い約束事の文書で終わってしまう。

　その後、当然のように、だらだらと支払の遅滞がまた起こり、その再遅滞と分割の分割を繰り返すようになっている。

　Ｂのオーナーの対応力の弱さが原因である。
　仕方なくだらだらと請求を繰り返しながら、基本的に的には「待つ」の体制に、なってしまった。
　とうとう、数カ月家賃を溜めて、尚、いつも遅れる常習遅滞者の完成品となった。

　対応策　　「交渉力と情を懸けるか」 ここが賃貸運営の損益分岐点

交渉の場にあって、オーナーは空室になったら困るといった態度は絶対に見せない事、相手も今、追い出されたら困るのです。
　立場は同じですが、債務者の都合に債権者が弱みを見せたら、交渉になりません。
心の底から支払いが出来ないのなら、今すぐに出て行って下さいと相手に伝えましょう。

　それが出来たら、黙って相手の出方を待って下さい、もう言葉は要りません。
無言で待っている時程、交渉がピークの時です、
先にしゃべった方が交渉に負けます、黙って待ちましょう。

　困っているのは、相手の方が上です、あとは貴方の思い通りの書類を作成しましょう。

　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　もう少し、もう一カ月だけと思っている方へ、これ以上待っても入りません・・・先にご相談を