④ 滞納の対応策として、具体的な滞納の事例から対応策を。
５,常習遅滞者の半年以内の滞納と半年以上滞納は
第五段階の滞納者 （プロの滞納予備軍）
半年と半年以上はほとんど同じレベルと考えていいでしょう。
但し、最終的な解決の為に提訴する場合、半年とそれ以上の場合の違いは、扱う金額（提訴する請求金 額）が原則として１４０万円までが簡易裁判所それ以上がと地方裁判所分かれる場合があります。
それは提訴する損害金額の額です、司法書士の取り扱える限度１４０万と弁護士が扱える金額の差です。
ですから、簡易裁判所で扱える事件、金額の少ない１４０万以上のならない内に、解決に着手したほうが賢明かも知れません。
でも１ヵ月の賃料が２４万円位/の物件だと、半年を待たずに地方裁判所の管轄に成り、依頼する場合は 当然、弁護士しか扱ません。
※賃料の金額の合計、請求の金額で裁判所の扱う判断基準になる。
※貴方がのんびり待っていること自体、事件の扱いを大きくしている。
※請求だけなら、少額訴訟で６０万円までが請求出来る。
のんびり待つ必要が、いったい何処にあるか。
「再々の滞納の発生から」
常習遅滞者となった入居者は、もう数ヶ月から半年の滞納をしている。
オーナーは、遅滞金額の大きさに気付き、大トラブルの発生で大変気にはなるも、やはりただ、ただ待の み。
大トラブル発生の意識を持ち始めるも、ただ、そのまま時が過ぎるのみ。
オーナー自身も大変ストレスが溜まっているが、しかし、それ以上に入居者の方も既にどのようにして よいのか解らないような経済的・生活状態になってしまっている。
それでもオーナーは、ひょっとすると入金になるかも知れないと、入金の見込みのない請求書を、毎回 発送するばかりの悪循環である。対応策
滞納者の部屋は、もし仮に、その部屋にオーナーが入る事が出来たなら、貴方は、世の中にこんなに汚 部屋があるのかと思う位、汚れている部屋に変貌してしまっている部屋を目撃します。
半年も家賃を溜めていて、部屋がきれいと云うことはまず有りません、当然、電気・水道・ガスも止め られ、トイレなどは目をそむけたくなるほど汚いで。
部屋の中は、コンビニの袋が部屋中にやまずみされ、ゴミと空のペットボトルだらけ、火災が発生した ら大火災になってもおかしくない位、可燃物のコンビニ袋が山積みされています。
何かの拍子で火災になったら、あっと云う間に火の手が広がります。
この現実を見ても、まだなにもしないで入金を待ちますか？
ただ、待っている方がおかしいと思いませんか？
（この部屋の様子は、想像ではありません、滞納者の部屋の現実です。）
半年以上滞納はプロの滞納者に？
オーナー側もここまで来ると、常習遅滞者に対して、何度も厳しく請求を繰り返すが、滞納者は、その 場限りの嘘をついたり、逆には、オーナーが、滞納者にうるさいと怒鳴られたりして、徐々に滞納者とは 連絡が取りづらくなり、徐々に会話がしにくくなります。
やがて、
『一切の連絡が取れなくなり、オーナーが直接訪問しても留守、手紙や内容証明の請求郵便も受け 取らなくなり、連帯保証人の方は、全く云うことを聞かないという状態になる』。
ここまで来て、やっとオーナーは、大家的な立場での優しい「情」を捨て、最終的な行動を取ってやろうとします。
しかし具体的には、いつから何を、どう始めて良いのか分からず、やっている事は今までと全く同じ請 求作業を繰り返すだけ。
当然、滞納者側にはオーナーの本当の気持ちは伝わっていない、だだ、毎回と同じ請求をくり返すだけ なので余計うるさいと思うだけである。対応策
オーナーの決断と行動がすべての解決になる時期です。第7段階以降は対応が遅すぎた対応になります。
６, 滞納のプロを追いかけようと考えるが
第七段階の滞納者 （半年以上滞納は、プロの滞納者と同じ）
「未回収金と先が見えない不安」
現在は結果として、常習遅滞者の滞納した膨大な期間分の遅滞金が残ってしまっているが、されでもまったく回収 のめどが立っていないばかりか、その解約案も無く、滞納者本人とも、全く全然連絡も取れ なくなってしまった。
（当社への案件では、第七段階の滞納期間で相談を受けますが、案件を平均すると約１年分程度の滞納 家賃と云う案件が大変多いです。）
※オーナーの考え方は変えたいが、まだ具体的には一切の活動はしていない。
その間にもどんどんと滞納金が増え続けている。
結局オーナーは滞納家賃よりもストレスの方が多く溜まるばかり。
ここでオーナーが結論付けなくてはならない問題に直面します、よく考えなくてはならないことは、回 収できない賃料に対して、その処理にまたお金を掛家なくてはならないと云う矛盾した費用対効果の結 論が出てきます。
７ ,再三の交渉の失敗に滞納金を全額あきらめる。
第八段階の滞納者 （滞納のプロから滞納者は自己破産へ）
「回収をあきらめて」
オーナーのストレスもピークと成り、ここで初めて具体的なアクションを起こす。
結局、ここでまできて考えをやっと変え、『滞納金額はいらないから出ていって欲しいと思う。』ように なる。
手段とてして司法手続きで解決をします。
しかし、その頃には、すでに滞納者・入居者側は追い出されても、引っ越しすることも、支払いすること も、行く宛ても、お金も無い 、まったく動くに動けなくなっている、自己破産状態である。対応策 危険度の防止とリフォームの諸費用
家賃滞納事件では、滞納者やその家族が経済的にも精神的に追い込まれた為に、その室内で人的な事故 を起こしたりして、次に貸せなくなってしまったというような事があります。
又、滞納者の使用する室内のほとんどは、その室内をゴミの山といった汚い使い方が大変多く、ちょっ とした事での火災を起こしやすし状態になっています。
当然、水や電気・ガスも止められている場合が多く、火災に対しては大変危険な状態に成っていること が多いです。
また、半年、一年から一年半程度もの未収金と期間が経過してしまっているような長期滞納者の部屋は 、その長期間放置した室内のゴミのために床の畳や壁が湿気により劣化し底板がゆがみ毀損してしまった といったことも多くあります。
建物の劣化の防止、リフォーム費用の軽減と危険防止・火災防止と滞納処理はなかなか考えとして繋が らないものなのですが、今現在、半年以上も滞納しているような貸部屋をお持ちの方は、その部屋の中を 想像して見てみてください。
ほとんどの部屋がゴミの山です、家賃滞納と云うものは、大変いろんな意味で危険な状態の人が住んで いる室内を、半年も一年も放置していると云うことと同じことです。
家賃滞納
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８， 再三の交渉の失敗に滞納金を全額あきらめる。
第八段階の滞納者 （滞納のプロから滞納者は自己破産へ）
「回収をあきらめて」
オーナーのストレスもピークと成り、ここで初めて具体的なアクションを起こす。
結局、ここでまできて考えをやっと変え、『滞納金額はいらないから出ていって欲しいと思う。』ように なる。手段てして司法で解決をします。
しかし、その頃には、すでに滞納者・入居者側は追い出されても、引っ越しすることも、支払いするこ とも、行く宛ても、お金も無い、まったく動くに動けなくなっている、自己破産状態である。対応策 危険度の防止とリフォームの諸費用
家賃滞納事件では、滞納者やその家族が経済的にも精神的に追い込まれた為に、その室内で人的な事故 を起こしたりして、次に貸せなくなってしまったというような事があります。
又、滞納者の使用する室内のほとんどは、その室内をゴミの山といった汚い使い方が大変多く、ちょっ とした事での火災を起こしやすし状態になっています。
当然、水や電気・ガスも止められている場合が多く、火災に対しては大変危険な状態に成っていること が多いです。
また、半年、一年から一年半程度もの未収金と期間が経過してしまっているような長期滞納者の部屋は 、その長期間放置した室内のゴミのために床の畳や壁が湿気により劣化し底板がゆがみ毀損してしまった といったことも多くあります。
建物の劣化の防止、リフォーム費用の軽減と危険防止・火災防止と滞納処理はなかなか考えとして繋が らないものなのですが、今現在、半年以上も滞納しているような貸部屋をお持ちの方は、その部屋の中を 想像して見てみてください。
ほとんどの部屋がゴミの山です、家賃滞納と云うものは、大変いろんな意味で危険な状態の人が住んで いる室内を、半年も一年も放置していると云うことと同じことです。
９ ,オーナーはついに委託をする。
第九段階の滞納者 滞納のプロが取った手段は自己破産
対応策 困ったオーナーは、法的手続きに頼るしかないので、司法へ相談、最終手段へと決断しアク ションを起こすのだが、一番の原因は、決断と対応が遅すぎたのです。
１０, 第十段階の滞納者 裁判をする。
対応策 結局、弁護士を通じて裁判をする。
気が付けば、オーナーが考えを切り替えで行動をおこしてから、終了まで１年から１年半かかった。 大きなため息と膨大な未収入金だけが残ることになった。
いよいよ、確信へ・・・・滞納者への退去交渉術と成功例へ 次のページへ
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