第１章　最初の家賃滞納問題発生時期に、全ての約束・確約書を取り付ける事。　

　ポイントは、最初、一回目の遅滞発生時に、全ての書類・処置を施すこと。

　最初の発生時の示談の約束。
　この時にこそ、
「もし仮に、これから先、今日以降にまた違約を繰り返したら。」
　と云う事を想定し先手を打ちましょう。ここがポイント・気構えが保全の手法の全てです。

　例えば
『今回の遅滞は認めましょう、但しこの約束を破り、再違約の場合はこの契約は解除とします。』
と云った「解約書類」や契約解除後の「明け渡しの合意書」を事前に締結しておき、今後の再不履行に対して書面で契約内容と不履行の保全を書面でしておく方法です。

　今までは
『遅れた滞納金を月末に支払う約束を口約束だけでして安心する。』
と云う安易な信頼関係の上に成り立つや貴方との約束履行の関係はとっくに消滅している関係だと認識しましょう。
　ここで、これで終わってしまわない約定にすることなのです。

消毒もしないで傷口の上から絆創膏を貼るようなもので、やがて時間が経つと傷口は中から化膿して行きます。
　ここで、賃貸の契約の保全のために、より確実な保全の念書を取っておく事。
　　念書・覚書・支払い約証書はＣＤ③で販売中です。
（そんなものは、未払賃料の支払念書で充分に書いていると思う方へ）それだけの書類では、実際はだめなのです。
　仮に20日後や30日後に必ず支払うと約束して、その約定が反故になったとしたら・・・、その後に何があっても保全出来ている、全ての書類作っておく事が大切です。

それが再滞納を防ぐ最善の方法で、お金を掛けず自分で解決する書類のその作り方が次の方法なのです。

　第１項　念書・覚書の作り方

　各書類を作って、最初の滞納時の再不履行・再違約に関する合意書を締結して置くこと。

　必要書類の一覧
　其の一の文書内容
　　室内に入れるように、鍵の預かり書等で入室出来る確認をしておく事。
　其の二の文書内容
　　急に行方知れずになって、室内に残留物が合っても、室内の荷物の処理・処分の合意書を取っておく事。
　其の三の文書内容
　　再不履行・再違約したら、すぐに明け渡しが可能なように明け渡し合意書を取っておく事。
　其の四の文書内容
　　今後の契約の不履行・違約に備えて、賃貸契約を解約する合意解約書を取っておく事。
　行動の順番を逆に書いていますが、結果的に間違いなく契約解除の行為を履行するためには、
　確認の意味もかねてこの四項の書類は必需品です。　　　　　　　　　　　　　　　　　

　第２項　再発時の対応策
　
　再三遅滞を繰り返し、念書を何度も書くような滞納者や再遅滞者に備えておくこと。
　今後、いつ遅滞・遅滞が起こっても、処置できる強制力のある書類を合意のもとに作成しておくことが大変有効です。（公正証書する）
　仮に、ここまで合法的な合意書を交わして処置しておいても、平気で滞納をしてくる借家人がいたとしたら、オーナーは躊躇無くすぐにどうすべきか判断できるはずです。
　
　早期に傷口がひろがらないうちに、借主の方もなんとか別の所に転居できる・・・金銭的に許容範囲内の処置が可能な最低の時期ではないかと思います。
　
　※現在の遅・滞納の処置問題で、当社に問い合わせのほとんどのオーナーは、傷がすでに化膿しているような、二度目や三度目の滞納・遅滞を繰り返されて半年以上の累積滞納者に成ってしまったご相談が大変多いです。

　第３項　事前『解約』書の締結

　最初の滞納時に、事前に支払い念書だけでなく、合意解約・明け渡し合意・残留物の撤去処分のタイトルが入った合意書を取り付ける。
　必要書類の例と内容
　一、合意解約書・・・ 不履行が有れば賃貸の解約に合意する。
　二、明け渡し合意書・・・・解約に合意して、明け渡しの日時を記載する。
　三、残留物撤去処分合意書・・・明け渡しに合意して、明け渡し後、室内に残留物等が残っていても。
　四、鍵の預かり書・・・不履行が有れば、解約・明け渡しのためあらかじめ鍵を預けます。
　五、賃貸借使用確認書・・・使用状況は契約に基づき不正使用はしていません。

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　第４項　チャンスを逃さない。　　

　　☆絶対にタイミングを外さない事。
　オーナーは、遅滞家賃の『お金』を回収するのに新たに『お金』を掛けるという事はしたくないのが当たり前です、何とかご自分で回収につとめます。
　ところが時間が経ち、何度も遅滞と交渉を繰り返えされて、賃貸トラブル・家賃滞納事態がどうにも成らない程の大きな事件に成ってしまうと。
　オーナーは「もう遅滞している家賃はいらないから、とにかく出ていって欲しい。」とお金自体の問題から、建物の明け渡し、契約解除へと考えが移行します。
　
　オーナー自身の都合・勝手で家賃滞納問題は、「民事訴訟の明け渡し請求訴訟」へと一挙に移行してしまう方が多いのです。
　でも、その時期になると借主の方は逆にタイミングがずれていて、もう何処にも引っ越し出来ない程の金銭的な苦境になってしまっていて、明け渡しの訴訟裁判が終結するまで動くに動けなくなってしまっていて、オーナーの方は余計に処分代や訴訟費用や見込みの無い滞納金が増えるばかりになっているのが現実ですなのです。　 

　☆対策として代理業者の選択　管理代行契約を　

　　家賃滞納が発生し、借主側から支払うべき『賃料』『家賃』をスムーズに回収するためには、最初のトラブル発生時に速やかに対処すること又は、専門の業者に依頼することも選択肢の一つです。

　少なくとも管理業者とは賃貸物件の家賃管理代行契約をして、トラブル発生時には、管理業者の方が個々トラブルに対して合意書を作成提出し、賃貸契約の履行・不履行を管理して、毎月の家賃の入金を管理委託しておけば間違いは無く賃貸が運営出来るようにしておくと安心です。
　
　仮に賃貸物件の管理代行契約締結後に滞納が続けば、当然、管理業者が早期に合意書に基づいて処置していくでしょうから、これがもっとも安全な方法のひとつです。

　どんなときも、早期対処が一番安く付く回収方法なのです。それが「家を守る」事、資産保全が出来るということにもなります。

　　ご自身での回収に掛ける時間と労力とストレスを考慮すれば、依頼した方が安全ですが、トラブル自体にご自身の時間と労力をかけていると本来のご自身の仕事が出来なく成ってしまいます。

　元来、ご自身の持っている仕事の重要性を考えれば、その仕事以外で労力を使うのはあまりベストとは思いません。
　委託料を払って、後は報告を聞くだけでスムーズに運営するのも賃貸経営の内です。　

　　　
もう少し、もう一カ月だけと思っている方へ、これ以上待っても入りません・・・先にご相談を
℡０３－５３６８－２６１１
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