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第１章 家賃滞納の分析
問題のテーマ、家賃滞納と入居率
昨今、都心ではすごい建築ラッシュです、不動産の価格もどんとん値が上がっているようです。
ところで、貴方はご自身で賃貸の運営をおこなってから、今年で何年目ですか？
ほんの少し前の賃貸の需要と供給を思い出して下さい、数年前の事です。
空室がとても多くて、入居募集をしても、なかなか入居者が決まらなかった暗黒の時代がありましたね。
賃貸運営での収支を考える上で、大切な事の一つに、「入居率」と云うものがあります。
通常、約１０年間での入居率が１００％だったと云うものはまず有りません、平均すると良くて８０～８５％位のものです、悪くすると６０％を切るもの、１年以上も空き家だったものもあります。
今後の不動産の価格市場を予測したとしても、インフレに成るか、やはりデノミに戻るか、先の事は誰にもわかりません。
又、今後賃貸市場の家賃を予想して見ても値上がりするか、供給過多で値下がりするか・・・・、やはり先の事は誰にも分かりません。
ただ、誰でも分かることがあります、貴方の持っている地域の賃貸の市場は、この建築ラッシュの影響でこれからも間違いなく人口減少をベースに賃貸市場の供給過多の市場になっていくのです。
すぐ近くにも、向かいにも建物が建ってきます、過疎の地域であれ、一局集中の地域であれ、貴方の運営している建物は古くなるばかりです、決して貴方の所有するお部屋も同じようになります。
今後、「入居率」を高めそれを維持していくにも、入居募集には今よりも大変な能力が必要と成る時代がすぐにやってきます。
そんな市場の中でのあなたの不動産が賃貸のトラブルを抱える事、それは、賃貸運営を根底から覆す、おおきな問題です。
また、そればかりでなく債務の返済中のオーナーに取っても経済的にも大きな負担となります。
私どもは、賃貸トラブルの一番大切なことは、その内容や経過は別に考え、一日でも早い解決方法・手段を取ることが、一番の解決だと考えています。
是非、本文を参考にして一日でも早い解決ができるように参考にして下さい。
 滞納事件の部屋 
第１項 【家賃滞納の解決策】
本当の問題は・・・・ 滞納したの回数と滞納期間
家賃滞納事件はそれぞれの地域、家賃額、環境が違い、問題内容も十人十色と考えがちなのですが、実は滞納事件の問題解決の為の判断・基準要件はただ一つです。
これにより、どのように滞納問題が解決して行くのか、この一つの分析で決まっています。
それは「滞納者が起こした時間（期間）とその滞納回数(金額)」の分析（実績）です。
この分析判断で、ほとんどの人が大きな間違いを起こすのです。
ほとんどの人は、当然の事のように、その滞納期間を全く、考慮しないで、また、その期間が及ぼした影響に全く関係なく滞納事件に対応し、対処・処理しようとして結果的には、余計に傷口を広げてしまい、ほとんどの人が滞納事件解決に失敗しています。
最終的には、恐らく個人ではどうしていいのか訳が分からなくなり、困り果ててネットに答えを求めては、検索を繰り返し、繰り返ししたことでしょう。
ところがいくら検索を繰り返しても貴方の求めている答えの書いているものは、在りません、ほとんどがタイトルとコマーシャルか抽象的な表現。
元々やり方を求めても、判断する基準を間違って検索をしているのも原因の一つですから、なかなかご自分に都合の良いページは出てきません。
やっとのことで、このホームページにたどり着いた方も多いことでしょう。実はこのホームページは、滞納事件を実際に解決した実話を元にして、その対処方法を書いています。
皆さんと同じように滞納事件に合い、そして解決したお話が元の話なのです。
もう１０年近くやっているのですが、当社はこのような状況に合う様な解決の為のＣＤを作り販売もしています。売れ方を見ますと滞納事件は中々無くなることはないようです。
第２項 【解決へ】
同じ滞納者でも、仮に入居して直ぐ滞納を開始して三カ月経った滞納者と、数年間住んでいて、じわじわと滞納を繰り返し三カ月経った滞納者とは、同じ滞納者でも対応の取り方が違います。
前者の場合は、滞納しはじめから半年は住みます、家賃は最初から支払う気は在りません、明らかに確信犯、ほとんどが詐欺まがいですから、最低でも直ぐに司法手法での解決のアクションが必要、全く待つ必要もない同情のかけらも有りません。
後者の場合は、じわじわと交渉を始めてから、通知による分割支払・合意解約から始める方法を取ると云った内容になります。
実は、当に厄介な方は後者の方で、基本的には大変な資金不足なのです、このような場合は、時間を掛けて解除する方へ持っていくことが大切です。
また、逆に最初から滞納目的で入居している人、滞納目的の確信犯にいくら誠意を尽くして請求を何度も繰り返し、待ってあげても無駄なのです。
ここで、問題なのは完全にオーナー自身の判断が間違っていることに気が付かないことが最大の原因なのです。
確信犯相手に、親切心を出し、一生懸命に待ってあげ、逆に資金不足の入居者を懸命に追い詰めてしまう事なのです。
 滞納事件の部革新屋
第３項 【判断をする。】
≪ポイントは、滞納の時間（期間）とその滞納回数(金額)で滞納事件を判断≫
そうすると、このように三の対策(答え)が出ます。
①この滞納事件は、契約時から滞納が続き、明らかに最初から滞納目的で入居している確信犯だと判断出来る要素が多いので、この入居者に対しては、直ぐに司法手続に着手すると結論を出す。
②滞納した月の回数が多いので、毎回督促を起こすが、基本的には早期に滞納者には、更新拒絶等、契約解除の方向にする入居者だと判断する。
③滞納のした月の回数も少ないので、単純に請求手法で解決できると入居者だと判断する。但、先々のことを考えで滞納時には必ず念書(解約の合意書)と連帯保証人の確約も取っておく。
オーナー様へ
『実は、手法としてはとても単純な問題なのですが、オーナーが悩んでいるのは、最初にその判断を間違って、確信犯相手に単純請求を繰り返したり、取り違えた方法で対処してしまったその結果で悩んでいるからなのです。』
第４項【よくある滞納事件】
【最初の滞納時は、その滞納額は？
滞納者のその場限りの気持に、惑わされるオーナー】
入居者の側にして見れば、最初の遅滞の頃は、当然に支払う意思は有りました、しかし、二度目、三度目となると、殆ど支払うことが物理的に出来なくなってしまっているケース、自電車操業がほとんどです。
よく多重債務者という言葉が使われますが、玄関ポストに色々な督促状が詰め込まれ、ポストからはみ出しているような状態です。
結果的には、滞納事件が裁判にまで至るようになった時は、入居者側の方は「もう、どうにでもなれ、他に行くとろもお金も無い、強制執行されるまで、居られるところまで、最後までいるしか仕方がない・・・。」いう気持ちなのです。
このような滞納者が切迫している時でも、判断を間違っているオーナーは「当然の義務だから、何時か払ってくれるのではないか」と、ひたすら待っている、期待しているだけ・・・。
最初の遅滞が一ヶ月や二ヶ月であっても、『家賃』の性質を考えてください。
通常、賃料というものは借りている側にとっては毎日住むところ、払わなくては成らないものなのです。
それを支払わない、払えないということが、どれほど大切な事なのかを借主側は充分に認識しているものなのです。
その大切な『家賃』を支払わない、払えない程に、資金繰りが難しくなっていると云うことは、とても経済的に危険な状態に成っているという事なのです。
入居者・滞納者等は、口頭では色々と理屈を云っていますが、ほとんどの借主は家賃の支払い義務に関しては、重要性を充分に認識しているものなのです。
第５項 【原因は貴方】
【事件を取り違えた事に気が付かないオーナー、その気持は、やはりもうすこし待ってみる。】
最近も、昔からもよくあるお話ですが、『滞納金をまとめて支払う』と云う話を滞納者から聴きます。
① 「三カ月後に退去する、来月の末には滞納している内の○か月分を支払う。」
② 「今月の末には、滞納している分の○か月分を全額支払う、念書も書いて良い。
③ 「二カ月後には、○か月分を支払ってその月の末には出ていく。」
ついつい、オーナーは、ホッとして
『じゃあその月末までは一様、待ってみるか・・・』と待っている。
たった、一カ月分の家賃を支払われなくて、毎月毎月滞納をしている相手が、二カ月分・三カ月分をまとめて支払うと云う事？・・・引越し費用も無く、当然に次の敷金・礼金を支払う余裕もない相手が退去をする？
一時逃れのお話です、決して信じては成らないことなのですが、聞いてしまう。
【嘘をつくのではなく、結果として嘘をついた事になる借主】
その話の真実は、滞納者自身『支払いたい』と云う気持だけをもっているだけの表現です。お金が付いてきません、人の話を信じることは大切なことですが、今も昔もほとんどご相談の相手のオーナー様から毎日お聞きするお話の内容は皆様同じ内容です。
相手を信じて、約束をして・待っていても、結果的に以前より滞納被害金額を増大さすだけです。振り込み詐欺と同じで、結果的には、家賃を振り込まない詐欺と同じです。貴方が相手にしている滞納者には、もうお金がありません、他に行くところも、引っ越してゆくあても無いのです、その人を相手にしてお話ししていることを充分に理解して下さい。
だから、結果的には嘘の約束しかできないのです。
滞納したお金は、ほとんど返ってきません、大家さん対応が遅すぎて、当社にご相談をお受けした当初から、弁護士の先生をご紹介するケースも大変多くなっています。
【だまされてから、最後に気付く、オーナー】
結果的には騙されたことになってしまう貸主、放置していると滞納金額が増すだけです。
それではみなさん、次の滞納者の分析のページをご覧ください。
家賃滞納へ
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もう少し、もう一カ月だけと思っている方へ、これ以上待っても入りません・・・先にご相談を
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