４、≪一ヵ月以上を超えると、もう事件です≫　

第Ｄ段階のレベル　　

　一ヵ月以上の遅滞の場合です。　

　（ここからは、通常、問題視されるレベルの滞納の人達です。早急に対応が必要なレベルです。）

　以前にも、数回もあったが、「今回、今月分も遅れる。」との再三、再発生の連絡があるような滞納者の場合。 

　この時期の滞納のオーナーの判断ミスで、このオーナー自身のあまい判断が今後の滞納回収の大きなトラブルに移行してしまうケースが多いです。

　傷口をさらに広げないように保全をするか、何らかの文書による保全処置が必要とされる時期です。
　この時期に文書を交わす等の大切な作業を怠り、ほとんどの大家さんは、滞納者との督促を口約束だけで終ってしまう。

　この時期の交渉術が滞納トラブルの大きな事故に繋がるか、無難に終わるかの分かれ目なのです。

　オーナーは、あまり先のことに気が付いていないので、『今回だけ大目に見てやる。』と一銭にもならないオーナー風を吹かせて終わってしまう。　

　ところが、反対に滞納者の方は、お金が続かなくなってしまって、ほとんどここから先の支払は、滞納が常習化してしまいます。

【対応策】　

この時点では、まだ２カ月分ですが、これが常習してしまうと、すぐに３カ月目となります。
　
　だらだらとやっていると気が付けば半年、一年となる代表的なケースです。
　
　手遅れになる前に、最低でも文書での覚書を締結し今後は遅滞、滞納の場合は解除・解約すると、契約不履行時(長期滞納)に備え文書で保全すべき時期なのです。　

　最初に締結した契約書に書いてあるからすべて、大丈夫？では有りません。
それ以上の確約をした覚書(違約による合意解約・建物明渡書)を作っておくことが必要です。

　オーナー様へ

　『正直、もう手遅れかもしれない滞納者レベルです、一歩も引かずに契約解除を前提にした、交渉と滞納金の回収可能な事務処理が出来るように約定書作成に心がけて下さい。』

５、≪６０〜９０日以上≫
　
　第Ｅ段階のレベル　　

　２〜３カ月目の滞納　「再々の発生から」常習遅滞者となった入居者、気が付けば、もう２〜３ヶ月の家賃の滞納、立派な蝶々になった。

　賃貸借契約書には、滞納による契約解除は、家賃の三か月分以上と記載している賃貸契約書が多いです。

　※民法上も三か月の猶予を認めているのが要因なようですが、ここで気をつけてください質の悪い？入居者は二カ月遅れたら一ヶ月分だけを支払う。

このような作為的な、法律を逆手に取った常習遅滞者もいます。

 　オーナーのほとんどは、この入金状態の繰り返しに慣れてしまって、だらだらと請求を繰り返していました。
　ところがある日、家賃が遅れて入ってきません、遅滞金額の大きさに気が付きます、一カ月入らなければ、合計で四ヵ月分です。

　このままいけば、今後はもっと大きなトラブルになるのではないかと、大変に気にはなります。
　
　しかし、今まで特に何もしていないので、結局は、以前と変わらず、具体的には何もしないで、郵便や直接投函で請求書を送る位。
　結局はただ、ただ待つのみ。

　オーナーは動き方が分からないまま、心の中ではトラブルとの発生と予感の意識を持つも、そのまま時が過ぎるだけ。

　【対応策】　

　金額にすれば、三カ月分、大変な額である、一カ月分が払えない滞納者にとっては払えるはずもない金額であり、大滞納者が拡大していくしかないこのレベル。　
　
　ここまで来ている滞納者は、もうご自分では無理です、法律の専門家や業者に依頼した方が良いのです。　　

　当社の場合は、滞納者へは退去・解約の作業を通知するばかりでなく、穏便に滞納金の支払い約条書を交わし、数カ月かけて滞納分を回収出来るギリギリの時期、元に戻すことが出来る最低の範囲内の期間の滞納と考えています。

　滞納者の程度によりますが電話で済む場合も有ります。　
　
　ほとんどの大家さんはこの時期を見事に見過ごし、もっと事件が大きくなってからアクションを起こします。　

　その場合は、回収時期も費用も余計な費用が掛ります。

　入居相手が、ごねたり、ぐずるとよけいに莫大な時間と費用が掛る訴訟にまでになります。

　やり方が分からないで、ただ黙って待っている位ならば、法律の専門家や業者ご相談ください。