現地には行かない、外出もしないで、インターネットでシミュレーションをする方法。

　(簡単な物件さがしの方法)
　外出しないで、卓上のインターネットで検索するシミュレーションです、先にご
自分の購入予算を組みます、とりあえず、１０００万未満で総額が安ければ安いほ
ど良いという条件で検索。

　インターネットの検索は、アットホーム・リクルートなどの不動産ページから

⇒中古の仲介マンション⇒気に入った地域⇒好きな沿線⇒住みたい駅⇒条件に徒歩
１０分以内と入力

　例えば、〇〇線沿線⇒今度は、〇〇駅⇒徒歩１０分の（仮にＡ地域と称する）
と入力したら

　仮に７２０万円で３２．４㎡　／
　　　７５０万円で３０．６㎡　／
　　　７９０万円で３１．２㎡　／
　　　７９０万円で３５．０５㎡と四物件が出てきたとしましょう。
　　この四室ともとりあえずプリントをしておいて下さい。

　(賃貸付きのオーナーチェンジのマンションでも、現状の賃料を調べておきましょう、現在、
高い価格で貸している場合があります、
　もし、その人が退去してしまえば現在の賃料相場と成ります、梅漬け・・・
　裏付けを取りましょう。)
先程と同じように、不動産⇒借りる⇒住宅⇒同じ地域⇒同じ沿線⇒同じ駅⇒徒歩
１０分　（仮にａ地区と称します。）

そして、今度は、検索条件に先ほど出した物件の「最低面積」検索の中に書き入
れましょう。
検索後対象物件が表示しても、賃貸も売買も詳しい住所まで記載されていません。
　何々町何丁目というところまでは、把握するためデーターは、必ずプリントし
ておきましょう。
　そして平均単価と面積も出しましょう。
　例えば、不動産⇒借りる⇒住宅⇒〇〇⇒〇〇線沿線⇒〇〇丘駅⇒徒歩１０分⇒　

　このａ地区は面積３０㎡以上を入力すると
　　　賃料が　　７０，０００円３４．７１㎡／
　　　　　　　　７２，０００円３４．７１㎡／
　　　　　　　　７５，０００円３２．４０㎡／
　　　　　　　　８８，０００円３８．８８㎡とやはり四室でました。
　
　　図面の確認の為、これもプリントのこと。　
　　平均賃料の坪＠／単価は、７，１６６円でした。

　　募集条件は、礼金一ヶ月敷金一～二ヶ月平均です。

　最初に出した、Ａ地域の売買とａ地区の賃貸の図面を照らしてみましょう。

同一町名に同一丁目に同一面積のものは有りませんか、

　例えば、先ほどの７２０万３２．４㎡と７５，０００円(ほぼ平均値)３２．
４０㎡は、同一地域の同一マンションであことがわかります。

そんな事とお思いでしょうすが、売りマンションと賃貸募集は、同一物件が大変
多く出ていますただ賃貸ページと、売買ページなので表示されているページが異
なる為に、気が付かないだけで、現実には大変多いことなのです。

　例、　物件が７２０万円の
　　　　　　賃料が７５，０００円の物件場合は、
　　　　　　管理費８，２００円
　　　　　　修繕積立金１０，１９０円＝合計１８，３９０円でした。　
　　　　　　賃料７５，０００円－１８，３９０＝５６，６１０円　
　　　　　　年収　５６，６１０円の１２カ月＝６７９，３２０円

　　　　　　年収６７９，３２０円×９０％(入居率)＋敷金１５０，０００円を
　　　　　　運用、総収入７６１，３８８円÷購入価格７２０万投資額＝初年度約
　　　　　　１０％強（10.57%）です。　
　（入居率を暫定的に９０％とし、二ヶ月分の敷金１５０，０００円を組み入れ
　、礼金は業者への支払い分とする。　）

利回りとローン返済金

卓上の調査で、実質の利回りが出ました、
　手取り５６，６１０円のローン返済金額を逆算すると、借入可能額と総額は、
７２０万円として７２０万円を１３年の期間２．９％固定で借りると、
　月々５４，５４５円返済となりますが≒家賃収入ですが。　

「ここからがコツ」です、≒では投資しではありません。

★返済を五年で組むよう逆算すること。
　　当然自己資金と月々の極端に多くはなりませんが、返済金額は多くなります。
　５年間の定期積立預金だと思って支払い続けて下さい。
　もともと家賃収入は、他人の金です、自分の資金でローン貯蓄(返済)しましょう。

５年間は初期投資です。

　五年後の完済時は、この賃料収入源を糧にもう一室増やす方向にと進む、
ここから資産拡大に向かって行きましょう。　
　なるべく、多く自己資金を組入れ、借入金額を下げ、返済期間を最低でも短く組、
五から七年間に抑える事。
　空室時にでも無理なく返済が出来る金額(賃貸の入居率は５年間も入居
１００％が続くと考えないこと、最低でも９０～８５％位で)を逆算して、
　返済金額と借入期間と＝家賃収入＋自己負担額＋管理・修繕費を想定して
ください。　

　諸費用の計算　　　

　登記費用、仲介料、取得税、固定資産都市計画税、保証保険料、賃貸あっせん料、
印紙代、交通費その他雑費・・・最低の金額を把握してく
ださい、分からなければ価格の７～８％程度と見込で下さい。