①総額が7００～９８０万前後の物件とする事、今後価格が値下がりしても、リスクが少なくてすむ。

　②管理費修繕積立金の合計額が、広さにもよるが月額１万円前後であること。

　　空室時、稼働率を考えランニング費用は一万未満が家賃収入にもよるが最適。

③築年数が築２０年くらいのまでの建築物とする、それ以上古い物件は再販のとき約３０年ものに成ってしまいます。

建築基準法変更以降の昭和５８年以降の建物の事　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　対象物件は、売買価格の今後のリスクを考え

①総額が７００～９８０万前後の物件とする事、今後価格が値下がりしても、リスクが少なくてすむ。

　②管理費修繕積立金の合計額が、広さにもよるが月額１万円前後であること。

　　空室時、稼働率を考えランニング費用は一万未満が家賃収入にもよるが最適。

③築年数が築２０年くらいのまでの建築物とする、それ以上古い物件は再販のとき約３０年ものに
　成ってしまいます。

建築基準法変更以降の昭和５８年以降の建物の事

　④駅から徒歩１０分以内　８百㍍以内である事必ず徒歩圏内で有ることマンションは、利便性が一番、
　絶対にバス・馬車？の便はだめ。

あなたが選んだ対象物件は、該当していますか、価格が安くても古すぎませんか、管理費が高く
　ありませんか、徒歩圏内でなくバス便ではありませんか。

　では、これから、実際に現地へ行って物件と賃料相場の市場調査間の再確認を地元業者のところへ
　云って賃料相場だけ聞いてください。
　（売買の事で業者へ飛びこぶと必ず、その業者が持っている他の物件を進められますよ。）
　でも、ヤミクモに廻るのではなく、さっきプリントしたデーターを基に現地へいって確認してください。

あなたが一番よく知っている、街の地域や沿線。
その上に地域の土地勘があるということは、投資のデーター分析において大変大きな武器になります。
　価格は、沿線によりますが、地方都市では、３～5００万の位のマンションもあるでしょう、ご希望の沿線や駅から検索して出した、物件の中で一番気に入った物件を家賃の返済のシュミレーションして下さい。

単純に、面積に平均賃料を加えて、そこから最初に図面から出した、管理費と修繕積立金の合計を差し引いてそれに、１２ヶ月の合計に売買総額で割ってください。

実質の利回りがでますが多少の誤差はあります、それは購入時に値引き交渉があり、賃料にしても東西南北の向・角・中部屋・階数で賃料は異なってきます。

　あなたの場合、このマンションを購入すると、年の利回りは７％を越えましたか、投資は、手元にいくら残るかということですが、帳面上とか減価償却前とか:税引き前利益とかがありますが、やはり最終的に手元に残っていくら、賃料だけの目的だけ有れば借地のマンションなども検討に・・。

　基本的には、利回り７％の物件であれば、五年から七年くらいで回収が理想です、でも、買ってからの譲渡益がでると・・・。

この方法は、収益還元法で賃料から逆算して土地建物の評価を出す方法と同じですが、ひと昔前なら、データーを取るのに、大変時間と手間と費用がかかりましたが、今なら机の上で、ネット情報が簡単に取れます。　

購入される方、されない方、いろいろ。されない方は、１年後にもういちど同じ駅で同じ物件をシュミレーションして下さい。
　値上がりしているとおもしろいですね。 　

　お金さえ出せば、マンションは購入できます、お金がなくても、ローンを使えば、今は低金利で貸してくれます。
　
　そうであれば、買った人、皆様全員金持ちになってしまう。

　でも現実はいろんなハードルを乗りこえ、時期を判断することが出来た人だけが、お金持ちに成っているようです。

　それでは、購入することに決めた方は、最後にもう一つ。

　だから、それだけ多くの業者の人が地元でやっていけているという事です。　
　すなわち、その街の民力水準が高いということにも成り家賃も高いとの事です。

　街が発展するということは、土地も賃料も上がるかも、逆に大きな、駅前の町でも古くからある商店街、もう発展性がなくこり固まってしまっている、こんな街は、駅前の不動産業者さんも少なくいです。

　同じ沿線で、値段は違わないのに、たった一つ違う駅前でも全然違って発展しているところ駅等、貴方の希望したマンションの駅前は発展していますか？

　　駅から徒歩１０分と同じ距離でも、駅から北口と南口と東口と西口で全然ちがっています。
　だから最後は自分の足で駅も街も見て聞いて調べてください、駅や街のことは、駅前の古くからやっている、酒屋・たばこやの店主・主人に必ずものを買ってから聞きましょう。

　かならず、お店で何か買ってから聞くようにしてください。
　ものを購入すると返ってくる情報量が違って来ます、ご自分の投資のための最初の投資です。