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８.『貸主代理』 賃貸管理の運営のメッリト
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大都市の人口データーは今、逆に増えていますが、建物の増加率も競合率も大変高く、結局は、賃貸の市場はどこもかしこも供給過多の市場なのです。
オーナー達にとっては、今後、賃貸市場では建物が古くなればなるほど、空室率も非常に高くなり厳しい市場が待っているだけなのです。
今後、自分の持っている建物の入居率を高めることこそが、高齢化社会の中で収入源確保としてオーナー達の生き残る道なのですが、なかなか自分の部屋は賃貸の過当競争に打ち勝てそうでもなく、やはり収支が合わなくなるまで賃料を下げ続けることになるのではと思っているオーナーも多いと思います。
実際に、賃料を下げ続けてもなかなかな賃貸が決まらないのが今の市場です、
最近、新築マンションを買ったばかりだから・・・そんなお話は関係ないと思われている方、貴方が数年後に貸そうと思った時、貴方の周りには貴方のマンションより機能的に優れた新築マンションがどっさりと建築されています物なのです。
都心の人口はドンドン減って、新築のマンションが増えていく時代なのです。
又、建物の内装にお金さえかければ、賃貸が付くわけでも有りません。
いくら賃貸住宅が供給過多の市場の時代とは云え、貴方１人がこの大都市の賃貸住宅を全部１人で賃貸し 、その空室を全部抱えている訳ではありません。
工夫するのは、一つか二つの部屋の事です、多くても一棟位のものです。 |
そのコツとは、ひとつの地域ので、ひとつの部屋を、ほんの一つの工夫をする、お部屋の改修で解決する方法かも知れません。
お部屋の創造・・・・・貴方は今、空室になっているその部屋に対して、この部屋を借りる人は、『独身で、この位の年齢で、私だったら『この部屋に住みたい』と思えるような部屋にしていますか？
実際にそのように思って、お部屋をご覧になった事は有りますか？
貴方の所有する部屋は、ご自身の経済的都合で入居者の幅を限定・選択し、募集の窓口を極端に狭くして いませんか?
逆に、建物の欠点や汚いところもは、ほとんど取替もしないで、古い設備もそのままで、古いドアと汚い玄関のままで、より限られた枠で、入居者を募集していませんか？
コツは、より多くの人達が、その部屋を是非見たいと思う程に、募集条件や入居内容の間口を広くして、多くの人が、その部屋を見たい、申し込みたいと思うような条件にし、その多くの中から入居者を選ぶような募集方法を取れる程度まで募集方法のレベルを上げていくことです。
逆に、何カ月も全然入居者が決まらない、問い合わせも全く無いと云う募集建物は、募集する前から入居者を極端に限定していて、賃料や賃貸条件も近隣相場と比べても、一般的でない条件設定にしているようなことものです。
募集方法は、現在の供給過多の賃貸住宅市場以前の問題で、無限にお客がいた頃のバブルの時代のオーナー考えた過去のお話です。
今の賃貸住宅市場は、何処も著しく供給過多の市場です、どこの場所の募集方法も同じなのです。
貸主のわがままは通りません。
『貸してやるぞと』意気がる前に、ご自身が『この部屋に住みたい』と思えるような部屋創りや、賃料条件の設定に意識を向けることです。
意識を変えることで、些細な工夫で案外直ぐに入居が決まったりします。
その選択肢の最初のポイントは、設備の改修なのか、内装なのか、賃料の価格なのかと云うことです。
ただし、そのマンションの規約に反する募集方法や脱法行為の方法はいけません。
空室で悩んでいるオーナーさん、わざわざ募集の間口（条件等）を市場とは関係のないオーナーの判断や都合で、より狭くしていると云うことはありませんか？
例えば、貴方のローンの毎月の支払額と賃料設定とは全く関係のないことなのですよ。
わずか数千円、数百円事ですが、チャンスを逃していませんか。 |
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貸主様の貸主の代理としての管理代行契約です。
お客様に代わって貸主になり、ご依頼建物の賃貸運営・管理を行うシステムです。
当社の自社物件と同様の物件として、賃貸契約を履行し管理を行い、家賃をご送金いたします 。
手数料は家賃保証とは違って相場賃料の３０％～４０％と割高な手数料は頂きません、管理手数料は６％です。
尚、ご契約後は、オーナー様は煩わしい手間が一切ありません。
賃貸のトラブル解決も、『家賃の集金管理が一番です、毎月の確実な集金が何よりも大切です、賃貸運営のコツは家賃の入金と空室率です。大切な資産のトラブル防止に、空室解決の第一歩は賃貸管理代行契約です。』
空室で悩んでいたり、すでに家賃滞納やトラブルで困っていたり、貴方の賃貸運営にも当社の貸主代理で解決、資産の確実な運営方法は管理代行です、賃貸の契約が大トラブルになる前に管理代行をご依頼・ご相談下さい。
家賃保証との違い、「民間会社間の家賃保証」と云うものはその会社の運営がうまくいかなければ倒産します。
家賃保証だからと３割もの家賃保証手数料を払っていても、安心は出来ません、よくあるトラブルが保証している会社から家賃が入ってこなくなった・・・・と云う問題もよくお聞きします。
管理代行は、実際の賃貸契約の賃料の１００％から手数料の６％を差し引いてご送金しています、仮に貸主代理が終了しても実際に入居者が入居していれば、そのままお家賃が入ってきます。
お手元に・・
賃料が１０万円だとすると、期間１０年で１２０か月合計１，２００万ですが、手数料が６％＋費税で月々６４８０円、年間で７７，７６０円、１０年間で手取り価格は１１，２２２，４００円の計算です。
家賃の保証会社だと１年間で保証額が３０％（最低の金額で計算）３６万です。
１２００万－３６０万円と１０年間で手取り金額が８，４００，０００円と成ります。
また、保証会社の提示する設定家賃が実際の賃料相場と大きく異なることも？
その次の問題は空室率ですが、実際には毎年、度家賃の変動がありますから、その都度の賃料相場を選んで市場の賃料価格で貸すことが出来ます。
今年、賃料が１０万としても５年後、６年後もその１０万を基準にしている保証賃料よりも、相場観があってより具体的な賃料設定が出来ます。
煩わしい運営は当社が行います、大切な貴方の資産を割安な保証で運営するのか、実際の手取り賃料で運営するのかお選びください。
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