「初めての滞納」の連絡・事件が起きたが、その時は、入居者とも無事に連絡出来た。これを機会に、毎月少しずつ遅れるようになった。
　入居者が初めて家賃遅滞を発生させたが、入居者（滞納者）とも連絡が取れるから、未納金の回収も無事に履行出来た。

　例えば、滞納金を約束の日に支払った・・・、又は、２ヶ月分を一度に支払ってきた・・・等など。

• 　解約できる程のひどい不履行ではない滞納・遅滞の場合は　よく、注意して入金状態を確認しておきましょう。

  絶対に期間を半月以上や最低でも一カ月以上を越さない事、入金になるまで請求を何度も何度もまめに繰り返しましょう。

  滞納金が入金になるまでは出しすぎると云うことはありません。
  　一番いけないことは、滞納金を放置してひと月をまたぎ滞納をさせることです、一カ月分が払えない人に二カ月分は払えません。

  この一番の原則を守れないようなオーナー様は、管理を至急家賃の管理会社へ依頼するか、賃貸運営を取りやめて下さい。

  このオーナー様の賃貸運営は、いずれ滞納事件で先が見えなくなるような状態に化必ずなります。
  　最初に契約時に、指定の金融機関で自動送金の手続きを取ってしまえば、遅滞はほとんど無くなるようです。

• 　第一段階と同じですが、危険度はその上です。
  　解約できるほどの不履行ではないのですが、よく、注意して入金を確認しておきましょう、絶対に半月や一カ月を又が無い事、請求をまめに繰り返しましょう。その都度念書覚書の提出を怠らないようにする事。

• 　常習的な遅滞者・・・、継続的に遅れて居て、常習犯であるような滞納者には、更新時に更新条件に再契約にはこれ以上の遅滞拒否、遅滞分の回収が条件だと通知する。

  この条件に、同意しないのであれば更新拒否をする。

  滞納者の方が不履行をしている訳だから、強気で更新の書類を文書で通知する。
  　いつまでも、危険な状態を温存するのでなく、何かの機会に一機に改善・回収・保全をする。
  　いつでも、事故に備え・対応できるよう入金履歴書を事前に作っておく事も大切です、この一覧表の提示で改めて入居者の方も不履行の確認と再認識ができます。

　また再発生の連絡があった・・・。

　第三段階から、もう一歩進んだ滞納者の内容です。
　この時期に、ほとんどのオーナーが対応を間違え、いつものよう待っていれば入金になる。

騒ぐことは無い、念書・覚書も、契約の不履行・履行を保全する合意解約書の作成も必要無いと考えているオーナー様。
　しかし、通常はここまで来ると入居者は、家賃どころで無く、それ以外にも滞納があり完全に資金ショート、待っていてもいつものようにもう簡単には入金には成りません。
　でも、慣習です、いつものようにただ、ただ待ってしまいます。

もうどうにもならないと気付くのは、回収が不可能な最終的な大トラブルしてしったから・・・。
　この第四段階の対応・措置、この時の対応が大トラブルになるかどうかの分かれ目です。
　もうすでに大トラブルになってしまっているのに、全く気が付いていないオーナー様も結構多いのです。

• ここが賃貸運営の損益分岐点
  　前回約束した滞納分の分割支払の支払いが遅れ、再遅滞が再発生する様な場合のオーナーの対応。

• 　交渉の場にあって、オーナーは空室になったら困るといった態度は絶対に見せない事、相手も今、追い出されたら困るのです。
  　立場は同じですが、債務者の都合に債権者が弱みを見せたら、交渉になりません、心の底から支払いが出来ないのなら、今すぐに出て行って下さいと相手に伝えましょう。
  　それが出来たら、黙って相手の出方を待って下さい、もう言葉は要りません。
• 無言で待っている時程、交渉がピークの時です、先にしゃべった方が交渉に負けます、黙って待ちましょう。
  困っているのは、相手の方が上です、あとは貴方の思い通りの書類を作成しましょう。