• 「もう、どうにでも、してくれ・・・。」と言われて、ご相談から始まった・・・。

  　あるオーナー様から、さんざん滞納者と交渉した挙句に、滞納者（入居者）から、『もう、どうにでも、してくれ・・・。』と云われたと相談を受けました。
  　半年の滞納事件ですが、オーナーの請求に対して、入居者は『もうどうにでも、してくれ。』と云ってきたと云う事です、要するに裁判でもなんでもと云うことなのですが・・・・。 　
  　事件の内容は、ファミリータイプ２ＬＤＫの家賃が１０万程度の賃貸マンションです。小学生の子供が二人と３０代の夫婦、主人は以前の会社を辞め、現在求職中、連帯保証人は借主の母親の収入は年金の所得だけ。　当然、滞納金を支払う余裕も無く、滞った滞納金の回収も連帯保証人での支払いは物理的には不可能な契約の内容でした。入居してから約３年が経ち、一度契約を更新している経緯がありました。
  　ここ一年程前から、家賃の遅滞・遅滞を繰り返し、とうとう今回、３カ月、４カ月、５カ月、そして６か月分と累積した滞納が始まってしまったとのことでした。
  　最初の契約時に、連帯保証人で保全処置を取っておかなかった為に起こったような問題で、安易な賃貸借契約をしてしまった見本のようなお話です。
  　ところで、今回の滞納相手が　『どうにでも、してくれ。』と云われたから云っても、そのまま弁護士に連絡して、明け渡し請求訴訟の事件を起こし、判決、強制執行と時間とお金を掛けるつもりであれば、それでお話は終わりなのですが、　実は、この建物の評価証明を取っていただきましたら、建物の評価額は、意外に高く３００万弱の金額で、このまま明け渡し訴訟をすると簡易裁判所でなく地方裁判所の管轄となるわけです。

当然、金額から見れば、司法書士の管轄で無く、弁護士先生の管轄となる物件で、仮にそのまま退去しないで訴訟とにりますと、期間だけでも約半年・・・費用も、強制執行までいくとしたら莫大な費用になり、オーナーもそれなりに覚悟する必要があります。
　滞納金額自体は、小額訴訟の金額の枠を少し上回る程度の金額なのですが、なるべくお金を掛けないで解決したいとのこと。
　何とか解決して欲しいと、希望されていたからこそ、ご相談をされてきたわけです。
もし、仮に交渉をしても、当社で解決しない場合は、当然弁護士にご依頼して頂く事になりますので、その時に必要なおよその費用と書類はオーナー様に事前にご通知しました。
先に当社と賃貸借契約の家賃集金の管理代行契約をして頂き、ここから先に交渉を始めることに致しました。

　最初に、事実の確認です、過去一年間の入金一覧表を作っていただき、現在の滞納金と過去の入金の確認をしました、そして、その一覧を表にして戴き、ここで滞納の期間と金額の確定したものを作成いたしました。

　 　
　『分析と対応策を事前の予想』

　最初に、相手の分析をすること、これはとても大切なことです、今回は、まだ内容は別にして、滞納者と直接コンタクトが取れる、まだ全員住んでいると云う事です。
　当社の対応策のとしては、この年齢での夫婦と子供との生活基盤、子供の学校区の関係もありますので簡単に引越しはしないものと判断しました。
　このような半年前後の滞納の解決方法は、時間を掛けて、直接、滞納者との話し合いの場をもって、問題である滞納金の分割支払いの提案と承諾でほとんど解決する程度のお話だと判断するのです。
　当然、約定する内容は滞納債務の分割支払いの回数や取り決め事項は、必ず公正証書作成にした上での約定と成りますが、この程度の滞納金額と期間では、交渉が難航する程のさほど難しいことでは有りません。
　なぜなら、入居者側も夫婦と子供との安定した生活を今後も続けていくことを望んでいるはずで、このことが交渉の大前提だと当社は考えた訳です。
　最終的な葉、滞納者との分割の回数の決め方で通常は収まる案件だと判断しましたし、通常はそれ以上のこじれは、借主貸主、両方に必要な事ではありません。

 『通知する』　一度のチャンスをものにする。

解決の仕方は、最初に面談には行きません、連絡も取りません、最初から全部文書による通知で始めます、そして通知を続けていると問題点が明確になり、相手と、必ず一度のコンタクトが取れる機会が必ず出来ます。
　その時に、一機にこのトラブルの処理の為の事務処理と解決のための合意書を作成いたします、ほとんどこの一度の機会で、全ての問題の大半を解決します。
　解決方法の通知のやり方は、単純な未納金の請求だけです。それ以外に家賃の回収方法は取りません。
　 　　

• 『第一回目の通知』
  

  当社が販売している、督促ＣＤ�Bの内容証明書式を使用して、
  　 今回の請求を致します。

  　その中には、督促方法として、本人と連帯保証人宛ての督促書類一式の雛型と内容証明督促発送方法のコツとしてこの事が書かれています。この督促のマニアルに基づいて、請求書を作成し、内容証明で郵送し、必ず期限を５日以内に入金の事と通知をします。
  　通知文は内容証明で滞納金督促を致します。又、同時に、オーナー様に作成して頂いた入金一覧表過去一年分の表も同封します。但し、この同時発送の普通郵便の方に分割支払いを希望する時の分割支払いの合意書を同封しています。又、その請求内容に対しての異議がある場合に備えて答弁書・回答書を返信用の封筒を付けて同封して送ります。当社の督促ＣＤは、請求が第一回、第二回、第三回と段階的に期限を切って追跡行く形式になっていますので、単純に請求を繰り返すだけで前に進んでいくように成っています。　通知相手は、督促マニアルの通りの滞納者本人と連帯保証人です。それぞれに内容証明が一通、普通郵便が一通と届く訳です。　仮に、内容証明の受け取りを拒否して受け取らなくとも確実に普通郵便は届いている訳です、この基本的な作業をしないと話が絶対に前には進みません。
  

• 『第二回の通知』

  ５日経っても全く返事が有りません、内容証明は郵便書留ですから相手が受け取ったことは分かります、しかし返事がありません。　　当社が判断した内容より借主（滞納者）はもっと根強く、このまま居すわるつもりなのかと疑問を感じましたが、返事が無いので、当社は、５日以内に返事が無い場合、再度、第二回目の督促を同じ方法で同じ文書で送ります。　但し、今度は３日以内に回答して下さいと内容証明と普通郵便を各々通知します。

• 『第三回目の通知』

  到着して３日が経ち、第二回目の通知に対しても、全く返事がありません。最初に通知してもう二週間ほど経過しました。
  　そうすると、今度の第三回目です、この次の内容は、督促ではありません、契約解除の通知と建物の明け渡しの請求です。
  　内容は、「ご貴殿は、債務の支払いを履行しない、問い合わせにも全く回答が無い・・・、これは信頼関係の破壊行為であり、以上の理由で、この締結した賃貸借契約を解除する。」と云う内容を記載した文書で契約解除日と明け渡しの期日を記載したものを、同じ方法で各々送ります。
  　第三回目の最終解約通知書・明け渡し日の通知の特徴は、契約の解除と明け渡しの実施日を具体的に記載して平成○年○月○日○時に鍵を受け取りに行くと通知します。
  　今回は、契約の解除通知もして明け渡しの通知もしていますので、指定した日時に現場に鍵を受け取りに行くつもりでした。
  　当然、滞納者側引き渡しを拒否すれば、その時点で弁護士を通じての明け渡し請求訴訟に移行するつもりでした。また、立ち合いも、オーナー様には連絡済みでした。

• 第三回目の通知をして、オーナー様とも連絡を取り○月○日の○時にはご同行頂きますと承諾を得ていました。
  　明け渡し期日の数日前の夕刻に何の前触れもなく、滞納者本人から電話で、『必ず明け渡しますが、その日がどうしても無理なので何とかあと、１週間程待って欲しい・・・。』と連絡が入りました。
  　最初の、内容証明も二回目も内容証明や督促は全部見ていたが、本人はどのように返事をしていいのか分からなかった、ただ、次々と到着する請求書を見ていたと云っていました。
  　このように、当方から次々に手の込んだ期限付き督促書類の到着は、直接電話するよりも、本人にとっては大変にプレッシャーの掛るものだったのです。 

  　『三回目で連絡を入れてきた。』　このチャンスを

  滞納してしまった、家賃の解決方法は『どうしていいのか分からない。』と云う本人にとっても、具体的な方法がまったく分からないと云う事でした。
  　どうしていいのか自分でもよく分からなかったと云う、滞納者と、賃貸借契約の解除・解約の方法と未収金の回収をどのようにしてやっていけばいいのか分からないオーナーが、各々、直接対峙し対決していたようなことが大きな原因の一つでした。
  　お互いに賃貸借契約・解約事務処理方法を法的に理解し合うと云うとこがまったく出来て無いことも原因でした。
  　だから結果としてオーナーに対して滞納者がいった言葉は『どうにでも、してくれ。』だったようです。 

  一度のチャンスをものにする。 
  　全ての必要な書類を一機に締結すること、この日の内に、以前にお送りした合意書等の回収に入りました、『合意解約・明建物明け渡し承諾書、室内外の残留物の放棄、期日以降の室内の立ち入り承諾書、未払い家賃の支払い約条書（本人の実印と連帯保証人の実印）による債務弁済承諾書。』この書類を退去するまえに書き上げ、全て署名捺印（実印）を保証人共々戴いておくことです。
  　この間の期間が、約一カ月でした、最初に当社が通知してから退去の立会まで期日が確定するまで一カ月でした。

  鍵の返却を受け取るまでは、半月、合計一カ月半で終了致しました。
  　もし、訴訟になっていたら、明け渡し請求訴訟の提訴書類を出してから一カ月半のくらいの経過時間が、ちょうど滞納者相手に裁判所からやっと訴状が届く位の時期です。

• 『鍵を受け取り、終了したが・・・』　
  　やがて事前に、本人から、解約の書類一式と支払い分割の約定書を受け取り、その当日にオーナーに鍵を渡して滞納者は退去していきました、やはり部屋は汚かったです。
  　どうですか、参考になりましたでしょうか、滞納には滞納側の理由がありますそれも、十人十色です、でもオーナーには滞納されなくてはならないような理由はありません、ただ困るだけです、お金が入らないだけです。なに、分割支払いのお金が入らなければどうするのか、その時は支払い訴訟をしてはいかがですか？
  もういくら時間が掛っても、滞納者はその部屋にはいません、ゆっくりと遅延利息を計算して滞納金の請求訴訟をすれば良い・・・・。

  　悩む前に是非、ご相談ください。是非、ご相談ください、ご相談は無料です。
  
  ※貸主と管理契約をしないで、回収行為は不法行為に当たる場合があります。また、委任状を戴いても訴訟行為・立ち退き等の交渉場合、弁護士しかできない行為があります。
  貸主からの依頼で代理行為が出来る範囲をよく確認して行動して下さい。