ルール�@「回避対策は、先々で起こる再滞納を想定し手遅れにならない対策をする。」

ルール�A「解約合意書や明け渡し念書・覚書を作成しておく、将来残務を避ける。」

ルール�B『口約束はしない事！　必ず文書を交わすこと』

　以上、最初の一回目の遅滞の発生時、全ての書類・処置を施すこと。
　最初の発生時の示談の約束、この時にこそ、「もし仮に、これから以降にまた違約を繰り返したら・・」と想定します。

　再度の違約時の場合は、もう猶予はしません、契約解除の「解約の合意書類」や居座り防止の為の「建物明け渡しの合意書」を最初の滞納時に支払い念書と共に事前に締結をしていますから対処が出来ます。

　ようするに、今後のこの支払い猶予の約束をしていながら、再不履行をした場合に対して、オーナーは書面で借主に対して主張できる権利を保全しておく方法といった方法です。

　ルール�B口約束は厳禁！『遅れた滞納金を、何の書類も交わさないで、月末に支払う約束して安心をするだけ。』これで決して終わってしまわないことなのです。

　消毒もしないで、傷口の上から絆創膏を貼るような事をしない、これをやるとやがて時間が経つと傷口は化膿してしまいます。

　念書・覚書の内容は、借主が家賃の支払いをしなかった場合、その履行不能に対して約定書内容を保全できる（解約できる・明け渡しできる）内容を記載しましょう。

　第１項　念書・覚書の作り方とその内容　
　
　とても大切な事、ルール�B口約束は厳禁です、各書類を作って、再不履行・再違約に関する保全をしましょう。
　必ず合意書等を締結して決して口約束で終わらない、後のことも決めておく事。

【必要書類の五通の作成内容】

　其の一　　
　支払い念書・分割支払い合意書の締結文に、約定不履行時に対する契約解除要件を必ず記載しておく事。
　　(不履行時の保全のため約束履行の為)

　其の二　
　支払い念書・分割支払い合意書の不履行時に、室内に入れるよう、鍵の預り書等で入室出来る確認の事。
(不履行時の保全で相手にとっても鍵を預けると云う約束を守ると云う確約にもなる)

　其の三、
　支払い念書・分割支払い合意書等を締結の事、急に行方知れずになり、室内に残留物が合っても、処理・処分ができる合意書を取っておく事。
　（不履行時の保全、特に荷物を置いて出てかれるとそれだけで訴訟して処分手続きを取らなくてならなくなる位、面倒な事です、残留物放棄と云う約束があるだけでずいぶん違います。）

　其の四、
　支払い念書・分割支払い合意書の再不履行・再違約したら、すぐに明け渡しが可能なように明け渡し合意書を取っておく事。　
　(不履行時の保全、契約解除と書いても明け渡し行為とは別、明け渡しの同意書も不可欠です)

　其の五、
　支払い念書・分割支払い合意書の締結後の今後の契約の不履行・違約に備えて、賃貸契約を解約する合意解約書を取っておく事。
　(不履行時の保全、支払いの不履行があれば契約は当然の解除となる、これに合意すると云う文書を最初に　取っておく事が、最も基本的な支払い念書の第一歩の作業です、この事に合意しない相手に何を決め手も無駄です。)

　第２項　再発時の対応策『公正証書』

　再遅滞の発生に備えて、より確実な方法に『公正証書』があります。
公証役場で『公正証書』での支払い約条書・解約書類を締結します。
　何時、常習・遅滞滞納が起こっても、処置できる書類を双方合意のもとに作成し（公正証書する）保管しておく事。
　ここまで合法的な『公正証書の合意書』を交わしておいても、平気に滞納を繰り返してくる借家人がいるとしたら、オーナーは躊躇なく、すぐにどうすべきか判断もできますし、公証役場に行ってすぐに金銭債務の執行の手続が出来ます。

　
　※処置が可能な最低の時期
　
このことは、借主・貸主共に早期に傷口がこれ以上に広がらない内に処置が出来て、借主の方もなんとか別の所に転居できる資金的な許容範囲内です。

遅滞納の処置問題で、傷がすでに化膿しているような二度目の滞納や三度目の滞納・遅滞や半年以上の累積した滞納者に成ってしまっているケース、またまた再発しそうな入居者との締結書類は『公正証書』が有効です。
　
　『公正証書』は裁判をしなくても執行力のある支払い約束です。　
　当然、不履行時の場合は差し押さえ等の手続きに入ることが出来ますし費用も安く付きます。

　但し、建物の明け渡しの強制力は有りません、公正証書に書きとめていても新たに裁判所の判決が必要です。
　取り違え無いようにしてください、公正証書は金銭債務のみですが、相手側には相当の威力はあるようです。

　第３項　事前解約書の締結　

　滞納は必ず、再発するものだと確信しておく。最初の滞納を口約束で済まして、無事に回収出来た、そこまで念理入りにやらなくても、大丈夫と思っている大家さんへ

　滞納・遅滞は必ず反復して時期をずらして云って来ます、最初にやさしくしてしまうと、どんどん滞納・遅滞が激しくなってくるものなのです、必ず二度目、三度目と繰り返してきます。

　再度の確認です、一番初めの滞納時には、滞納金の支払い念書だけでなく、最低でも合意解約・明け渡し合意・残留物の撤去処分の合意書を取り付ける。 

　必要書類の例と目的と記載内容

　一、合意解約書・・・約束の不履行が有れば賃貸の解約に合意すると云う文書。

　二、明け渡し合意書・・・・解約に合意して、明け渡しの日時を記載する。

　三、残留物撤去処分合意書・・明渡しに合意して、明渡し後、室内に残留物等が残っていても処分する。

　四、鍵の預かり書・・・不履行が有れば、解約・明け渡しのためあらかじめ鍵を預けます。

　五、賃貸借使用確認書・・・使用状況は契約に基づき不正使用はしていません。

　　オーナー様へ、全てが自己責任です。　

　　　
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