№02　家賃滞納のプロに変身？

　最初は１ヶ月目の滞納から始まり、請求の書類だけをまめに毎月送り続け、とうとう五年間もの滞納になった？

【長期滞納者への対応　５年間、約６０か月間もの賃料を溜めていた入居者】 　【明け渡し訴訟・和解成立を】 　「マンションを賃貸しているが、中に一人、五年間も賃料を払わない人がいて、困っている。」とのご相談です。 　早速、要件をお聞きすると、今まで父親がご自分で管理をしていたが、今後は自分たちが管理をする事になった。 　そこでご家族で家賃の管理帳を調べて見たら、５年分の滞納者が一件ありました、今まで、請求だけはやっていたようだが、全然入金になっていないとのことでした、借りている方は、女性の五十代の人でした。 　　【オーナーの放置が原因】 　半年や一年未満なら、なんとか話合いと分割でと今までは交渉を重ねてきましたが、五年間もの長期間は結論から申し上げると回収不可能だと判断しましす。 　とりあえず退去して頂く事が、大前提となります。 　連帯保証人がしっかりした所得や財産があれば回収も可能ですが、滞納している人の回収度合いの判断は、滞納の期間が第一段階の判断基準ですが、この期間を見て判断するとすれば間違いなく『滞納の確信犯』です。　 　もうすでに、自分自身が作った借金とは全く思っていません、支払う気持など全くありません、悲しいかなそういう人種の人達なのです。 たとえ法的に結論が出たとしても、おそらく逃げ方もプロと同様です。財産も無く差し押さえも出来なくて、ほとんどの場合全額未回収に終わります。 五年間の滞納の放置は、絶対に貸主の過失なのです、相手ばかりが悪いのでないのです、滞納はただ待ってはダメと云う見本のようなお話です。

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【対策は、もう待たないこと、督促もしない・・・。】　 　最終的な結論を見極めて行動を起こす。（ご自分の行動の判断基準を明確すること）　 今回は、お金が掛りますが専門家に依頼し、本人には事前に督促の通知をしないで即、法的処置(提訴)しました。 　なぜならこの様な滞納者の場合は、改めて再度督促をしたならば、まず間違いなく返事が来ます。 　そして、かならず返答内容は、「支払う意思はあるからもう少し待って。」と、またまた時間が掛るばかり回答が即、返ってきます。 　結局は、回収が出来ない期間が増し、不良債務が余計に増えるだけとなる危険があるのです。 　「わが社は、滞納回収に自信が有るから、まず督促から・・・」と云う回収業者さんも多いも思いますが、そんな滞納の期間も全く考えず、素人のようなことしたら相手の思う壺です。 　そのように滞納者相手に滞納金の督促をすると、便せん三枚～五枚にも及ぶ、とてもとてもかわいそうな身上話とか、必ず支払いたいと思っていることや、滞納原因を切実な内容で、これ以上ないような達筆で書かれた手紙が送られてきます。 　滞納者相手に下手な督促をしたために、滞納者からは中途半端な回答と泣き言が帰ってきたりして、オーナーは余計に惑わされてしまいます。 　結局は、再三の分割支払いと滞納階数を繰り返されて、最終的は、督促する前よりももっと滞納期間と未納家賃の額がただ増えるだけの結果に成ってしまうのです。 　短期の滞納でも、これに似たケースが大変に多いですから気を付けましょう。 　このような長期滞納者に対しては、最初から躊躇なく、最終手段（訴訟）に着手してから結論を出しましょう、それが長期滞納者への処理の真骨頂です。 　【事件になった理由は】　 　『やはりプロ？だった・・・、』 　裁判所からの訴状が届くと同時に、滞納者から『退去します。』と担当の弁護士へ連絡が入りました、このプロの滞納者も、今回はこれ以上の引き延ばしが不可能だと判断したのでしょう。 　訴えられてから、やっと退去しますとのことです。 　もし、このような人を相手に、直接に請求の手紙を書いて交渉をはじめていたら、どれ程の時間を新たに取られたことになるやら。 　よく考えて見てください、今までの五年間の督促請求書が届いても全くの無視する入居者だったのです。 　結局は、家賃など最初から全く支払う気など無い人だったと云う判断が出来るでしょう。 　 　今回の事件は、裁判所での分割支払の和解が成立し、入居者は未納家賃を分割支払約定(支払いが継続かどうかは不明です。)を締結して、退去の約束の日には大家さんに鍵を渡し退去しました。 　滞納トラブル事件で大事なことは、最初にどのように解決するのが目的かと云う結論を出して、決して滞納被害をこれ以上に拡大させない事。それを意識しながら速やかに解決に着手することです。

【他にも原因が】 　　 　今回は、滞納事件以外にもいろんな問題が表面化しました。 　これは、高齢者が所有して管理をご自身でしていたと云う問題、ご自身でお金の入出金の把握が出来なくなってしまっているような状態の人が、管理していたと云うことです。 　現在の世の中全体が抱えているような管理上の問題だったのです。 　第一番目の原因　　 　ご高齢者のオーナー自身が管理を行い、運営判断基準の問題。 　第二番目の原因　　 　ご高齢者オーナーの身体機能・脳機能障害等のあらたな発生による管理機能の低下。 　（機能の疾患低下・認知症等） 　第三番目の原因　　 　ただ待つだけだった、請求行為をしない、危機管理能力の低下。　 　　（滞納トラブルを家族に話してない。） 　第四番目の原因　　 　明け渡し請求訴訟に至るまでの、家族と本人との同意までの期間　 　（認知症発生後の成年後見人制度の利用）。 　第五番目の原因　　 　訴訟による判決までの滞納被害額の増大と訴訟費用の負担。 　 　滞納している金額も金額でしたが、今回の事件はこれだけの諸問題を抱えて解決しての事件でした。 　仮に成年後見人制度を利用しなくてはならないようになった場合は、家庭裁判所に成年後見人を認めて戴く期間が数カ月かかります、その為に訴訟行き着くまでにもっと時間がかかります。 　何度も弁護士のところへ行き、相談を繰り返し、書類を作成して家庭裁判所で成年後見人を認めてもらわなければなりません。 　今、世の中がまさに悩んでいる事件そのもの事例です、決して他人事ではありません、家賃は絶対に溜め無いこと、溜めてしまったら即、専門家にご相談をしましょう。

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